Минимальный размер участка: Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

Какой должна быть минимальная площадь дачного участка

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Ольга Игнатова

13.05.2020 08:43

Минимальная площадь личного садового участка должна составлять не менее 0,04 га. Такие параметры содержатся в новом своде правил (СП) планировки и застройки территорий садоводческих товариществ, рассказали эксперты Федеральной кадастровой палаты.

Сергей Бобылев/ТАСС

Изменения коснулись параметров ограждения территорий товариществ, были уточнены параметры подъездных дорог. Новый СП разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные, а также уточнил площадь земель общего назначения — теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества. Появились и рекомендации по обеспечению эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.

Впрочем, как уточняет эксперт палаты Надежда Лещенко, это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. «Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений», — говорит она.

Согласно новому своду правил, под строения рекомендуется отводить до 30% площади личного садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием — не более 50%.

Рекомендованные параметры ограждений между участками, отступов от границ при посадке деревьев и проектировании септиков и компостов, размещения приборов учета электроэнергии также были уточнены. «Важно понимать, что хотя правила и носят рекомендательный характер, они разрабатываются в первую очередь для обеспечения безопасности граждан во время их пребывания на территории товариществ», — говорит эксперт.

Она также рассказала, как на практике применяется закон о садоводстве и огородничестве, вступивший в силу почти полтора года назад.

Эксперт напомнила, что с момента вступления 217-ФЗ граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости (ТСН). Уже существующие дачные объединения теперь автоматически причисляются к садоводческим, а из законодательства выводятся все «дачные» понятия.

«Важно, что не требуется реорганизация ранее созданных некоммерческих объединений, — отмечает эксперт. — Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы».

Теперь садоводы и огородники-индивидуалы обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Они вправе принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным вопросам даже принимать участие в голосовании.

Пр 217-ФЗ на садовом участке можно возвести жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства на садовом участке возможно, только если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует соответствующий градостроительный регламент. На огородном участке, как и прежде, строительство любых объектов недвижимости запрещено. Можно сажать лишь деревья, кустарники, овощи и фрукты. Но закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.

Стоит обратить внимание на то, что все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

«Если здание принадлежит гражданам, состоящим на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, признание его жилым не подразумевает автоматического учета его площади при определении уровня обеспеченности жилыми помещениями. Это очень важный момент», — уточняет Надежда Лещенко.

Власть17:39

Верховный суд защитил право владельца дома на приватизацию земли под ним

Экономика27.05.2023

В новостройках предложили выделять помещения для бездомных кошек

Экономика26.05.2023

В Подмосковье могут построить деревянную девятиэтажку

Как узнать минимальный размер земельного участка от администрации

О недвижимости простым языком

✆Консультация с юристом

Статья обновлена: 16 февраля 2023 г.

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Чтобы узнать минимальный разрешенный размер, я обычно в Яндексе набираю «название населенного пункта/товарищества название области предельная минимальная площадь земельного участка название ВРИ». Например, «Химки московская область предельная минимальная площадь земельного участка ИЖС». В большинстве случаев ответ найдете в первых результатах поиска.

Если прямой поиск не дал результатов, можно поискать местные правила застройки и землепользования (далее ПЗЗ) и уже там подсмотреть минимальную разрешенную площадь. Искать ПЗЗ лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят.

Для примера я взял земельный участок с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства». Приступим:

1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра, узнать его категорию и ВРИ.

   Я советую использовать Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой, чем с официального сайта Росреестра — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.

   Участок можно найти визуально или вбить кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликнуть «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН.

   Участок для примера

   Кликните на участок, отобразится его категория и ВРИ.

   Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).

   Ориентиры вокруг участка

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами. Зачем нужна карта объясню позже.

   Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.

   В поисковике Яндекса или Гугла наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.

   Ссылка на сайт администрации

   Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.

   Пример поиска

   Я же свои ПЗЗ нашел на сайте местной администрации.

   Архив с ПЗЗ

   Другие статьи

   Как изменить ВРИ: с ЛПХ в ИЖС; с ИЖС в ЛПХ; с ИЖС в «коммерческую недвижимость»; дачный/садовый в ИЖС

   Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.

   ПЗЗ и карта

3. Далее ищем минимальную предельную площадь в ПЗЗ.

   Сначала открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили из кадастровой карты. Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

   Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

   Название зоны

   Короткое

   Полное

   Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском. В описании каждой зоны перечислены минимальный размер для участка с определенным наименованием ВРИ.

   В моем случае раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами», а наименование ВРИ — «Ведение дачного хозяйства». Минимальный предельный размер участка — 600 кв. м., т.е. 6 соток.

Другие статьи

Как разделить земельный участок на 2 и более участков

Имеют ли значение правила минимального размера лота?

Правила минимального размера участка являются основой современного зонирования США. Несмотря на их повсеместное распространение, мы очень мало знаем о том, как они работают на практике. Отражают ли эти правила просто то, что рынок создал бы без регулирования? Или они активно заставляют размеры лотов быть больше? В новой статье для Центра Меркатус в Университете Джорджа Мейсона мой соавтор Салим Ферт и я решили выяснить, действительно ли минимальный размер партии является обязательным. Другими словами, действительно ли эти правила влияют на решения, принимаемые разработчиками?

Давайте начнем с некоторых основных сведений: правила минимального размера лота определяют, насколько мелким разработчик может разделить лот. Разделение участка — шаткий вопрос, но он имеет большое значение для формы, которую принимают районы. Небольшие участки площадью 1400 квадратных футов позволяют строить рядные дома и дома для дробовиков. Это типы зданий, которые удешевляют жилье и снижают нагрузку на инфраструктуру за счет экономии земли; они также, как правило, производят больше налоговых поступлений, в расчете на акр, для финансирования услуг местных органов власти. Их более высокая плотность также делает жизнеспособными городские районы смешанного использования, в которых можно ходить пешком. С другой стороны, большие участки площадью 5000 квадратных футов являются стандартом для послевоенных пригородов США. Эти большие участки означают, что на данной территории может поместиться меньше домов, что способствует автоориентации и разделению землепользования на жилое и коммерческое.

дома типа Shotgun — это исторически распространенный тип домов в городах побережья Мексиканского залива, включая Хьюстон. В соответствии со многими правилами минимального размера участка в пригороде эти дома были бы незаконными.

В отличие от большинства правил зонирования, правила минимального размера участка существовали веками. Действительно, в отличие от многих правил проектирования, во многих случаях они служат четкой цели: в городских районах крошечные или очень неравномерные участки могут сделать права собственности размытыми. В сельской местности вам нужен большой участок, чтобы безопасно разместить такие вещи, как септики и колодцы для питьевой воды. Но, как и многие правила зонирования, эти исторически обоснованные правила часто трансформировались, чтобы служить сомнительным целям: в большинстве городов США большие минимальные размеры участков используются для повышения цен на жилье или обеспечения рассредоточенной застройки.

Но действительно ли правила минимального размера лота увеличивают размер лота? На первый взгляд, это может показаться странным вопросом: почему, в конце концов, в городах должны быть такие правила, если они не увеличивают размеры участков? Но может случиться так, что планировщики (или, точнее, консультанты по планированию) просто устанавливают правила ради правил, устанавливая минимальные размеры лотов примерно на уровне, который рынок уже хочет предоставить. Если это так, то все исследования о том, как минимальные размеры лотов увеличивают цены на жилье или стимулируют разрастание, могут быть направлены не в ту сторону.

Чтобы ответить на этот вопрос, мы рассмотрели четыре пригорода Техаса, которые за последние 30 лет пережили бурный рост и развитие: Раунд-Рок, Пфлюгервиль, Фриско и Перлэнд. Мы выбрали эти города, потому что в каждом из них были четкие правила минимального размера участка, высококачественные данные об участках, недавний прирост населения и незастроенные земли, которые остаются доступными для застройки.

Имея на руках данные об участках, мы затем сравнили фактический размер каждого отдельного участка с его зональным юридическим минимальным размером. То, что мы искали, было необычной концентрацией лотов, размер которых был точно или очень близок к установленному законом минимуму.

Логику этого можно проиллюстрировать аналогией. Представьте себе продуктовый магазин, в котором продаются яблоки, и вы можете зайти и выбрать их a la carte и купить любое количество, которое вам нравится. Если бы вам нужно было опросить клиентов, купивших яблоки, о том, сколько яблок они купили, и представить результаты в виде графика, вы могли бы ожидать довольно разнообразное распределение результатов. С другой стороны, предположим, что по какой-то причине этот магазин установил минимальную покупку трех яблок. Вы можете купить столько яблок, сколько захотите, но магазин не продаст вам ни одного яблока, если вы не купите хотя бы три. Теперь мы ожидаем увидеть необычную концентрацию покупателей, покупающих ровно три яблока, потому что это число будет включать тех, кто в противном случае мог бы выбрать одно или два яблока.

Точно так же, если есть концентрация домов, построенных на участках, площадь которых почти точно соответствует установленной законом минимальной площади, это признак того, что в противном случае застройщики могли бы выбрать меньшие участки, но им это запрещено по закону.

Если площадь лота была ниже или чуть выше (менее 110 процентов) установленного законом минимума, мы делали вывод, что регулирование минимального размера лота имело обязательный эффект на размер лота. Эти случаи указывали либо на то, что разработчику пришлось добиваться регулятивных послаблений (например, отклонения), либо он едва выполнил минимальные требования. Предположительно, застройщик мог выбрать меньшую партию в отсутствие правил. Если лот был немного выше (от 110 до 120 процентов) минимума, мы интерпретировали правило как потенциально обязательное. Если много было значительно выше минимума (более 120 процентов), мы интерпретировали это как свидетельство того, что правило не было обязательным; то есть это вряд ли было решающим фактором в размере партии.

Раунд Рок

Итак, что мы нашли? Раунд-Рок и Пфлюгервиль, два пригорода Остина, имели по одному минимальному размеру участка для домов на одну семью — 6500 и 9000 квадратных футов соответственно — и результаты были очевидны. В Пфлюгервилле менее одного из пяти лотов были существенно больше зонального минимума. В Раунд-Роке это число было около половины. Иными словами, большая доля подразделений в обоих городах находится либо ниже, либо чуть выше минимального размера зонированного участка, что указывает на то, что правила являются обязательными и, таким образом, заставляют размеры участков увеличиваться.

Фриско

Фриско, пригород Далласа-Форт-Уэрта, был более сложным, с различными жилыми зонами для одной семьи, устанавливающими различные минимальные размеры участков в диапазоне от 7000 до 16000 квадратных футов. Frisco было гораздо жестче в отношении несоответствий: немногим лотам разрешалось опускаться намного ниже зонального минимума. Но, как и в случае с Раунд-Рок и Пфлюгервиллем, на удивление лишь немногие участки превышали зональный минимум. Львиная доля лотов соответствовала минимуму зонирования, что еще раз указывает на то, что правила вынуждают застройщиков размещать более крупные и дорогие лоты.

Перлэнд

В

Перлэнде, пригороде Хьюстона, было несколько различных жилых зон для одной семьи, таких как Фриско, с минимальными размерами участков всего 5000 квадратных футов. В отличие от Фриско или любого другого из исследованных нами городов, в Перланде было мало свидетельств обязывающего эффекта. Почти во всех зонах большинство лотов явно не подпадали под действие правил, а размеры лотов значительно превышали установленный для зон минимум. Только в более высоких зонах, таких как R-2 (минимум 7000 квадратных футов) и R-1 (минимум 8800 квадратных футов), были какие-либо признаки связывания, но даже здесь они были низкими по сравнению с другими исследованными городами.

Почему это произошло? Одна из возможностей состоит в том, что город предлагает зонирование района с относительно небольшим минимальным размером участка в 5000 квадратных футов. Это самый низкий минимум в любом из исследованных городов, и он может примерно соответствовать размеру рыночного клиринга в отдаленном пригороде, таком как Перлэнд. Другая возможность заключается в том, что спрос на меньшие размеры участков поглощается соседним Хьюстоном, который допускает размеры участков до 1400 квадратных футов.

В общем, мы нашли убедительные доказательства того, что правила минимального размера лота действительно увеличивают размеры лотов. Это имеет важное значение для практики планирования. Во-первых, планировщики, заинтересованные в повышении доступности жилья, должны критически относиться к любым правилам минимального размера участка, намного превышающим как минимум 5000 квадратных футов. Поскольку земля является основным фактором стоимости жилья, правила зонирования, требующие наличия избытка земли, могут играть большую роль в повышении стоимости жилья и усугублении дефицита.

Кроме того, планировщики, обеспокоенные чрезмерным внешним ростом и высокой стоимостью всей дополнительной инфраструктуры, должны критически оценить все правила минимального размера участка. Чрезмерно строгие правила могут препятствовать желаемой застройке там, где инфраструктура уже построена, вытесняя новое жилищное строительство там, где земля дешевая, а инфраструктура отсутствует. Как уже должен знать любой постоянный читатель Strong Towns, строительство и обслуживание этой новой инфраструктуры обойдется недешево.

Gray, Top Story, ZoningNolan Grey 20 июня 2019 г. схема застройки пригородов, односемейная, местное регулирование

0 лайков

Почему минимальные размеры партий становятся все более серьезной проблемой доступности | Эрик Джаффе | Sidewalk Talk

Новые жилищные законы Калифорнии направлены на поощрение большего количества вспомогательных жилых единиц, таких как этот переоборудованный гараж в Беркли, чтобы помочь решить жилищный кризис в городах. (Smith Collection/Gado/Getty Images)

Новые исследования показывают, как эти правила ограничивают варианты жилья — и что они растут. Но Калифорния сопротивляется.

Опубликовано в

·

Чтение: 7 мин.

·

24 января 2020 г.

жилые единицы — также известные как ADU, коттеджи на заднем дворе или даже «бабушкины квартиры». Законы штатов имеют преимущественную силу перед любыми местными законами, и одним из их ключевых положений является запрет любых требований к минимальному размеру партии. Другими словами, калифорнийцы теперь могут построить дополнительный дом на своей территории, независимо от того, насколько велик их двор.

Эта, казалось бы, маленькая деталь имеет большое значение. Краеугольный камень зонирования на одну семью, положения о минимальном размере участка гласят, что определенный тип дома или жилого помещения может быть построен только на участке определенного размера. Требования к минимальному размеру участка снижают доступность, делая строительство новых домов более ограничительным и, следовательно, более дорогим. И хотя такие правила, как правило, больше влияют на застройку пригородов, чем на центральные города, они изменяют региональный рынок жилья таким образом, что ограничивают возможности для всех.

Частично благодаря этому изменению сторонники новых законов надеются, что в крупнейших городах Калифорнии появятся десятки тысяч новых жилых домов на заднем дворе. Этот оптимизм вполне обоснован. Исследование 2017 года, проведенное отделением Института городских земель в Сан-Франциско и Центром жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, показало, что требования к минимальному размеру участка являются единственным важным фактором, определяющим, будет ли кто-то строить вспомогательное жилое помещение.

Сосредоточив внимание на трех городах, которые пытались поощрять строительство небольших жилых домов — Портленде, Сиэтле и Ванкувере — исследователи опросили 86 владельцев недвижимости, что побудило их нажать на курок при строительстве ADU. Ответом номер один от 42 процентов респондентов было «упрощение правил землепользования». А среди респондентов, давших такой ответ, номер один 9Особое правило 0017 , которое оказало наибольшее влияние на их решение, заключалось в минимальном размере партии.

Другими словами, если вы хотите производить больше небольших домов, вы уменьшаете или устраняете минимальный размер партии. Авторы исследования пришли к выводу (курсив наш):

Эти результаты показывают, что, как и предполагалось, ослабление некоторых ограничений на землепользование для ADU в трех городах во многом стимулировало производство ADU. Дальнейшее смягчение может помочь еще больше, , особенно в отношении минимального размера лота 9.0077 и максимальный размер ADU.

Это обнадеживающие новости для Калифорнии, но они беспокоят США в целом, которые, похоже, движутся в противоположном направлении. Согласно новому экономическому рабочему документу, опубликованному в декабре, минимальные размеры лотов на самом деле растут в американских городских районах.

Под руководством экономиста-урбаниста Джозефа Дьюрко исследовательская группа изучила местные правила землепользования под жилую застройку в 2450 населенных пунктах США — индекс регулирования землепользования под жилую недвижимость Уортона — и сравнила эти правила с предыдущим исследованием, проведенным еще в 2006 году. 84 процента сообществ имели положение о минимальном размере участка; в последнем эта доля подскочила до 94 процента, что делает такие положения «почти вездесущими».

Опрос, проведенный в 2006 г. в почти 2400 общинах США, показал, что 84% имеют требования к минимальному размеру участка (показаны как столбец «1» справа; столбец «0» означает отсутствие такого правила). Недавнее наблюдение за более чем 2500 сообществами показывает, что усыновление выросло до 94 процентов. (через NBER)

Более того, минимальный размер лота, похоже, становится… менее минимальным. Более трети сообществ в настоящее время имеют как минимум один акр, по сравнению с четвертью в 2006 году. Это означает, что теперь по всей стране стало больше мест, где, если у вас нет акра земли, вы не можете строить дом.

Одна и та же цель, другое направление политики

Даже в тех местах, которые якобы разделяют цель Калифорнии по поощрению людей или застройщиков строить больше небольших домов, минимальный размер участка может серьезно помешать. Возьмите случай с Боулдером, штат Колорадо.

Сообщается, что на этой неделе Боулдер должен был принять собственное положение о землепользовании, направленное на поощрение людей строить «крошечные дома». Хотя технически они отличаются от дополнительных жилых единиц, крошечные дома Боулдера обещают то же самое: меньшее и, следовательно, более доступное место для жизни. Но, в отличие от нового закона Калифорнии, положение о крошечном доме в Боулдере явно не предусматривало никаких послаблений в отношении минимального размера участка, согласно Шей Кастл из блога Boulder Beat.

В результате, поговорив с несколькими местными чиновниками, Касл опасается, что новые правила «не сильно изменят» жилищное строительство. В ключевых жилых районах, составляющих 19 процентов города, жителям и застройщикам Боулдера потребуется минимальный размер участка 7000 квадратных футов для каждого крошечного дома , в соответствии с существующими правилами для одной семьи. Как сказал Каслу один чиновник: «Вы не можете взять участок площадью 7000 квадратных футов и построить пять крошечных домиков».

Учитывая стоимость земли, такой минимальный размер участка означает, что крошечные дома не могут конкурировать с более традиционными вариантами жилья для одной семьи. Вот Касл:

Множество правил землепользования и зонирования в Боулдере по-прежнему эффективно препятствуют строительству крошечных домов в большей части города — по крайней мере, в любом случае, который сохраняет причины, по которым они стали настолько популярными в качестве альтернативного варианта жилья.

Это не означает, что Боулдер и крупные калифорнийские города сталкиваются с одинаковыми проблемами доступности или что изменение минимального размера участка само по себе может облегчить жилищный кризис. Скорее, более важный момент заключается в том, что, казалось бы, незначительное положение, включенное в новые правила, мотивированные той же целью расширения вариантов жилья, может, тем не менее, привести к различным результатам.

Скрытая потребность в плотности

Защитники требований минимального размера земельного участка предлагают целый ряд аргументов, некоторые из которых более убедительны, чем другие, начиная от необходимости защиты прав на местную застройку и заканчивая сохранением характера района и простым фактом. что большие лоты — это именно то, что нужно людям.

Противоположностью этим опасениям является то, что отмена требований к минимальному количеству участков не вынуждает людей строить вспомогательные жилища или вынуждает застройщиков строить на меньших участках. Разработчики, в частности, будут склонны строить то, что предпочитает рынок. Но другие недавние данные свидетельствуют о том, что при наличии возможности многие люди на самом деле выбрали бы меньший участок, чем позволяют требования.

Этот вывод взят из исследования Mercatus Research 2019 года, проведенного М. Ноланом Греем и Салимом Фертом, которые изучали модели жилищного строительства в четырех сообществах Техаса с минимальными требованиями к размеру участка. Чтобы понять, что могло бы произойти, если бы таких правил не существовало, Грей и Ферт рассмотрели концентрацию участков в этих сообществах. Высокая концентрация, близкая к минимуму, предполагает, что разработчики, вероятно, руководствовались юридическими требованиями, а не какими-то другими рыночными предпочтениями.

Их исследование показало именно это. В трех из четырех исследуемых районов — двух пригородах Остина и пригороде Далласа и Форт-Уэрта — Грей и Ферт обнаружили, что большинство участков колеблется прямо около минимума зонирования. В пригороде Хьюстона было меньше свидетельств того, что он соблюдает установленный законом минимум, но для начала в этом районе были меньшие минимальные размеры участков, чем в других тестовых районах, что, в первую очередь, делало это правило менее строгим.

Другими словами, многие застройщики строят минимальный размер партии, потому что это закон, а не потому, что этого хотят люди. Даже в пригородах Техаса, ориентированных на автомобили, рынку жилья, похоже, нужна большая плотность, чем застройщики могут обеспечить по закону. Проще говоря, в отсутствие правил минимального размера участка девелоперы строили бы участки меньшего размера. Обобщая свои выводы в блоге Strong Towns, Грей и Ферт заключают:

В общем, мы нашли убедительные доказательства того, что правила минимального размера лота действительно увеличивают размеры лотов.

Призыв к действиям со стороны государства

Выводы, подобные этим, подтверждают мнение о том, что политика минимального размера участка, возможно, оказывает «самое большое влияние на то, как мы физически строим наши сообщества» — случай, сделанный ученым-юристом Полом Будро в 2016 году Статья Maine Law Review , которая прямо нацелена на такие правила. Это физическое воздействие выходит за рамки самих размеров участков, изменяя городскую среду. Вынуждая дома занимать все большие и большие участки, правило поощряет разрастание и всю связанную с этим дорожную и коммунальную инфраструктуру.

Есть и значительный социальный эффект. Затрудняя въезд в район для новых домохозяйств или домохозяйств с низким доходом, правило сокращает возможности для экономического роста и, в конечном счете, способствует сегрегации. По этой причине Будро называет правила минимального размера участка «возможно, наиболее значимой и недооцененной» формой запретительного зонирования.

По мере того, как вред минимального размера участка становится все более очевидным, сообщества, которые ценят инклюзивность, могут вместо этого обратиться к новым инструментам, способным защитить законные вопросы соседского характера. Моделирование планирования может помочь архитекторам и разработчикам определить приоритеты общих удобств, таких как открытое пространство. Варианты мобильности по требованию облегчают передвижение без автомобиля и, таким образом, превращают гараж в вспомогательное жилище. А недорогие датчики позволяют местным чиновникам контролировать уровень шума, загрязнение воздуха или другие факторы качества жизни, на которые влияет более плотная застройка.

Но, учитывая давнее юридическое наследие минимального размера участка — начиная с 1942 года — Будро сомневается, что сообщества изменятся сами по себе. Вместо этого в его обзорной статье о законах выдвигается более решительный подход (выделено им): «использование закона штата для принуждения местных органов власти отказаться или, по крайней мере, смягчить свои законы о минимальном размере участка».