Что нужно знать при покупки дачи в снт: Пять основных этапов: Как правильно купить дачу

пошаговая инструкция и необходимые документы

Приобретение дачного домика и участка – дело рискованное. Часто объектом сделки становится «кот в мешке»: вместо заветного отдыха на свежем воздухе покупателям достаются проблемы. Например, могут отсутствовать технические документы или строения в кооперативе – находиться под угрозой принудительного сноса. В этой статье мы расскажем как правильно выбрать и купить дачу, на что стоит обратить внимание в первую очередь.

Информация об СНТ

Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.

В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:

• Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
• Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
• Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
• Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
• Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
• Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
• Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
• Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.

Если покупаете дорогой загородный дом, стоит заказать строительную экспертизу – иногда серьезные недостатки способны обнаружить только специалисты. Эксперты укажут на имеющиеся проблемы и посчитают цену их исправления. По результатам проверки можно будет попросить у продавца хорошую скидку.

Нелишним будет изучить правила, которые действуют в СНТ. В частности, уточните, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию. Обязательно пообщайтесь с будущими соседями: так вы сможете узнать о порядках в кооперативе, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках.

Документация продавца

Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:

• Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
• Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
• Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
• Технический паспорт на строение (при наличии).
• Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
• Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
• Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
• Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.

Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.

Заказать выписку можно онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Стоимость данной услуги можно уточнить по телефону горячей линии или непосредственно на электронном ресурсе.

Часто бывает, что право собственности на дачу возникло до 1998 года. В таком случае продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН (подав заявление в МФЦ) и только после этого регистрировать сделку купли-продажи.

Нельзя соглашаться на покупку, если вам предлагают просто переоформить запись в «садовой книжке» кооператива, но при этом не проводить документы через Росреестр. Такая «сделка» не имеет юридической силы, и велика вероятность, что вы лишитесь и денег, и недвижимости. Лучше потерять время, но совершить покупку согласно букве закона.

Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного надела. Часто собственники ставят заборы там, где им захочется, не сверяясь с кадастровыми метками. В результате возникают споры с товариществом садоводов и соседями.

Ваша задача – при осмотре на местности определить, где именно заканчивается данный участок. Сделать это можно при помощи виртуальной кадастровой карты: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого вам потребуется только номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.

Еще один возможный подвох – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета, например, под строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Если владельцы не согласны с предложенной компенсацией, как правило, они пытаются поскорее избавиться от дачи. Узнать о проекте можно, открыв в интернете генплан развития территории, но он не всегда информативен. Лучше по возможности «пробивать» такие сведения по каналам в администрации или пообщаться с соседями и председателем кооператива.

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, бланк которой можно скачать в интернете. Но лучше обратиться к юристу, который составит документ, отвечающий требованиям законодательства.

Договор должен содержать следующие пункты:

• Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
• Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
• Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
• Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
• Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
• Когда передаются ключи от дачного домика.
• Подписи сторон и дата.

Нужно дополнительно составить акт приема-передачи или включить в договор пункт о том, что дача принята в момент подписания. Но первый вариант предпочтительнее – важно удостовериться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первом осмотре.

Большой фактор риска – продажа загородного дома по доверенности. Необходимо лично пообщаться с владельцем имущества и убедиться в его желании совершить сделку. Не забудьте спросить, почему он не может продать участок сам. Если преград для этого нет, требуйте его личного присутствия. Также желательно проверить подлинность доверенности, посетив выдавшего ее нотариуса.

Не внушают доверия объекты недвижимости, продаваемые по цене значительно ниже рыночной. Если причина продажи в переезде или в том, что срочно нужны деньги, владелец может снизить стоимость на 5-10%. Такое расхождение считается нормальным, но если оно больше – скорее всего, есть какой-то подвох.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Подробнее

200-60-91

Проведение сделки

Оформление купли-продажи дачи происходит исключительно в Росреестре. Запись в «садовой книжке» товарищества не может его заменить. Как правильно провести сделку:

1. Подберите дачный участок, отвечающий вашим требованиям.
2. Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста. Для этого попросите у продавца копии паспортов всех собственников и документов на дачу.
3. Затем составьте договор купли и подпишите его (это должны сделать все владельцы дачного участка). Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. В первом случае продавец оформляет расписку или в конце договора от руки пишет, что получил указанную сумму. Во втором – подтверждением оплаты служит платежное поручение (попросите кассира указать, что средства перечислены по данному договору).
4. Если предусмотрен акт приема-передачи, его тоже нужно подписать. Для этого следует снова приехать на участок и все повторно осмотреть.
5. Подписанный договор сдается на регистрацию. Самый простой способ – сделать это через МФЦ. Специалист в центре проверит полноту пакета документов и выдаст расписку, где указывается дата получения готовых бумаг.
6. После назначенного числа нужно вновь прийти в МФЦ и забрать документы (выписка ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор).

Если вы оформляете ипотеку на приобретение дачи, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком. Его специалисты проведут собственную проверку, а потом примут решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр (если дача отходит в залог банку). Затем залоговое имущество страхуется на протяжении всего срока выплаты ипотеки.

Но помните, что банковская проверка не может заменить правовую оценку сделки. Кредитор оценивает только собственные риски (например, потери права собственности), до остальных проблем ему дела нет. К тому же, часто такое согласование носит формальный характер.

Если подойти к покупке дачи должным образом, получится снизить риски насколько это возможно. Но учитывая, что сделка имеет множество «подводных камней», лучше выбирать участок и оформлять документы с помощью специалиста по недвижимости.

Какие документы при покупке дачи нужно проверять? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ и отсутствие ограничений.

В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.

Какие документы нужны для покупки земельного участка?

Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.

Что можно узнать из выписки из ЕГРН?

Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.

Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).

Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.

Инструкция: Как провести межевание земельного участка?

Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».

Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.

Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.

Инструкция: Как получить выписку из ЕГРН?

Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.

Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Например, ограничения в использовании земельных участков, попадающих в границы охранной зоны объектов электроэнергетики, регламентируются постановлениями правительства №160 от 24.02.2009 и №1033 от 18.11.2013.

Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.

Какие документы являются правоустанавливающими?

Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца. Это документы, на основании которых ему принадлежат дом и земельный участок:

• договор купли-продажи,
• договор приватизации,
• свидетельство о праве на наследство,
• договор дарения.

«Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно, — советует руководитель юридической службы красноярской мастерской продажи недвижимости «Ремесленникъ» Вера Разумовская. — Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность».

Как проводить проверку продавца?

Проверка продавца проходит в два этапа. Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.

Где проверить документы продавца?

Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД. Для этого нужно ввести в строке поиска серию и номер документа.

«Отметка о том, что паспорт недействителен, не обязательно означает, что перед вами мошенник. Продавец мог просто вовремя не поменять паспорт, когда ему исполнилось 45 лет, поэтому документ значится как недействительный», — объясняет Вера Разумовская.

Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Для того чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.

«Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи. Если же продавец в браке не состоит, мы просим его написать об этом заявление, оно также будет приложено к пакету документов», — говорит Вера Разумовская.

Как узнать, есть ли у продавца долги?

Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве. 

Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.

Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?

На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).

Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме. Домовая книга представляет собой альбом формата А4.

Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.

Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.

«Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков», — отмечает Вера Разумовская.

Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Как купить дом для отдыха за 5 шагов

Превратите свои мечты о побеге в реальность — это руководство проведет вас через это шаг за шагом.

Мечтаете обзавестись загородным домом, но мысль о его покупке вас пугает? На самом деле это проще, чем вы думаете.

Вот руководство, которое поможет вам проанализировать ваши варианты.

1. Выбирайте жилье в соответствии с вашим стилем жизни

Многие люди предполагают, что они должны владеть основным местом жительства, прежде чем владеть загородным домом, но это не обязательно так. Что действительно важно, так это соответствие вашего выбора жилья вашему образу жизни.

Возможно, вы живете в городе и вам нужно много места, которое вы не можете себе позволить. Вы можете арендовать скромную квартиру в городе и купить большой загородный дом за пределами метро.

Или вы можете жить в большом загородном доме и хотеть как можно больше наслаждаться городской жизнью. В этом случае вы можете владеть загородным домом, а также купить квартиру для отдыха в городе.

В любом случае финансовые и налоговые последствия почти одинаковы.

2. Решите, как вы будете его использовать

С точки зрения финансирования и налогообложения вам необходимо подумать о том, как вы собираетесь владеть и использовать свою собственность. У вас есть три варианта:

.

• Основное место жительства . Вы можете купить недвижимость всего за 3 процента (если сумма вашего кредита не превышает 417 000 долларов США) и вы получаете значительные налоговые льготы для домовладельцев.
• Второй дом . Вы можете использовать свой второй дом в любое время, но кредиторы не позволят вам арендовать дом. Купите всего за 20 процентов и получите право на получение кредита, используя полную стоимость основного жилья плюс полную стоимость второго дома. Ставки по ипотеке и налоговые льготы такие же, как и для основного места жительства.
• Инвестиционная собственность . Вы можете арендовать дом и использовать его, когда он не сдается. Ставки на 0,25-0,375% выше, чем ставки второго дома, и ваш первоначальный взнос обычно начинается с 30 процентов. Вы имеете право на получение кредита, используя полную стоимость вашего основного жилья плюс полную стоимость инвестиционного дома, но вы можете использовать доход от аренды, чтобы помочь получить право на получение кредита. Налоговый режим менее выгоден, но дополнительный доход может помочь с доступностью.

3. Понять общую стоимость владения

Вы можете определить, что можете себе позволить, за считанные секунды. Затем вы найдете кредитора, который официально проанализирует денежные средства, доступные для первоначального взноса, расходы на закрытие и резервы. Вы также рассчитаете общую ежемесячную стоимость вашего существующего дома (независимо от того, арендуете вы его или владеете) плюс общую ежемесячную стоимость загородного дома.

Вам также необходимо запланировать статьи личного бюджета, которые кредиторы не используют в своих квалификационных расчетах:

• Газ, электричество, кабельное телевидение и интернет
• Мебель и предметы домашнего обихода
• Расходы на проезд до вашего загородного дома
• Общая стоимость предметов обслуживания собственности, таких как уборка, озеленение и содержание бассейна/спа

4.

Просмотрите ежемесячные и транзакционные статьи расходов

Предположим, вы живете в Сан-Франциско и хотите купить дом в винодельческой стране округа Сонома, Калифорния, за 600 000 долларов. Вот сколько это будет стоить в качестве основного места жительства, второго дома и инвестиционной недвижимости.

Предполагаемые ежемесячные расходы
	Основной или второй дом	Инвестиционная недвижимость
Ипотечный платеж	2 223 доллара США (30-летняя фиксированная ипотека под 3,75%)	2035 долларов США (30-летняя фиксированная ипотека под 4,125%)
Страхование	100 долларов	100 долларов
Налог на имущество	600 долларов	600 долларов
ИТОГО ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ	2 923 долл. США	2 735 долл. США
Расчетная сумма денежных средств для закрытия
	Основной или второй дом	Инвестиционная недвижимость
Первоначальный взнос	120 000 долларов США (20%)	180 000 долларов США (30%)
Комиссия кредитора	2500 долларов	2500 долларов США
Право собственности/условное депонирование/пошлина за проверку	3500 долларов США	3500 долларов США
ИТОГО ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА ЗАКРЫТИЕ	126 000 долларов США	186 000 долларов США

5. Сделайте предложение через местного агента по недвижимости и кредитора

Многие объекты недвижимости для отдыха продаются на специализированных местных рынках, поэтому лучше всего найти местных агентов по недвижимости и кредиторов.

Ваш агент по недвижимости разъяснит местные операционные сборы, налоги и комиссии, а также проконсультирует по местным правилам зонирования и аренды недвижимости. Например, в городе Сонома не разрешена краткосрочная аренда домов для отдыха, но в других городах округа Сонома это разрешено.

В районах назначения комиссия агента по недвижимости может быть выше, а также может оплачиваться продавцом или покупателем, в зависимости от района. Только местный эксперт может дать правильный совет. И, конечно же, они составят для вас ваше предложение и проведут переговоры по всем аспектам сделки, которые являются для вас приоритетными.

Аналогичным образом, местные кредиторы будут довольны оценкой и кредитованием в сельской местности. Оценки в менее населенных районах более трудны, потому что сопоставимые продажи могут быть старыми и их трудно найти.

Если вы будете следовать этим шагам, ваше завершение будет мгновенным, и вы будете отдыхать в своем загородном доме, прежде чем осознаете это.

Лучшее фото от Offset.

Связанные :

• 3 шага к покупке дома для отдыха с друзьями
• Эти 7 крошечных домиков — идеальное место для летнего отдыха
• Как справиться с поиском дома на дальнем расстоянии, как чемпион

Первоначально опубликовано 8 июня 2015 г.

Об авторе

Джулиан Хеврон

Джулиан Хеброн — руководитель отдела ипотечного кредитования и консультант из Сан-Франциско. Он является основателем влиятельного блога The Basis Point, посвященного потребительскому финансированию и жилищному строительству, и его работы регулярно цитируются CNBC, The Wall Street Journal и другими ведущими СМИ. Подпишитесь на него в Твиттере: @thebasispoint

Как купить дом для отдыха

Для тех, кто в состоянии, покупка второго дома внезапно стала более привлекательной, поскольку удаленная работа стала нормой для многих профессионалов во время пандемии. Почему бы не работать там, где вам нравится отдыхать — там, где вы действительно хотите жить?

Если вы не работаете удаленно, загородный дом все равно может быть в верхней части вашего списка пожеланий, если у вас есть любимое место для отдыха, которое вы часто посещаете. Это лучше, чем оставаться в крошечном гостиничном номере или беспокоиться об арендной плате каждый раз, когда вы хотите отправиться в путешествие.

Независимо от того, планируете ли вы покупку загородного дома сейчас или в будущем, есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы упростить процесс.

Действия, которые следует учитывать при покупке дома для отдыха

Как и любая покупка дома, покупка в новом районе требует серьезного обдумывания и подготовки.

Шаг 1. Решите, как вы будете использовать загородный дом

Если у вас еще нет дома, вы можете использовать загородный дом в качестве основного места жительства. Вы можете претендовать на получение ипотечного кредита всего с 3 процентами, при условии, что цена покупки не превышает соответствующий лимит кредита в вашем регионе, и воспользоваться налоговыми льготами для домовладельцев.

Вы также можете использовать эту недвижимость в качестве своего второго дома, но вам, скорее всего, потребуется как минимум 10-15 процентов для получения кредита. Тем не менее, вы получите те же налоговые льготы, как если бы дом был вашим основным местом жительства.

Загородный дом также можно использовать в качестве инвестиционной недвижимости, если вы планируете сдавать его в аренду, когда он не занят, чтобы покрыть ежемесячный платеж по ипотеке. Однако вы будете платить больше процентов по кредиту, и первоначальный взнос будет намного выше.

Шаг 2 Определите, что вы можете себе позволить

Прежде чем вы сможете купить второй дом, важно понять, с какими расходами вы можете столкнуться.

Если есть ипотека, то есть расходы на основную сумму, проценты, налоги и страховку (PITI). Помимо ежемесячного платежа по ипотеке, существуют и другие расходы, связанные с владением недвижимостью для отпуска, независимо от того, финансируете ли вы их самостоятельно или за счет дохода от аренды. Эти расходы обычно включают:

• Техническое обслуживание и ремонт
• Менеджмент и вакансии (при аренде)
• Мебель и предметы домашнего обихода

Чтобы компенсировать расходы, владельцы недвижимости для отдыха могут рассмотреть возможность краткосрочной аренды на ночь через такие платформы, как Airbnb, FlipKey или HomeToGo, а также сезонную аренду через местного брокера по недвижимости.

По данным IRS: «Если вы сдаете жилое помещение другим лицам, которое вы также используете в качестве места жительства, могут применяться ограничения на арендные расходы, которые вы можете вычесть. Считается, что вы используете жилое помещение в качестве места жительства, если вы используете его в личных целях в течение налогового года более чем на большее из следующих значений: 1. 14 дней или 2. 10% от общего числа дней, когда вы сдаете его в аренду другим лицам по справедливая стоимость аренды».

Однако сама природа второго дома может означать и другие расходы. Например, если вы находитесь в 150 милях от собственности, кто будет за ней присматривать? Кто будет проверять имущество в случае шторма? Будет ли кто-нибудь регулярно заходить, чтобы проверить на предмет кражи или вандализма?

Если вы думаете о покупке недвижимости на берегу моря или в лесной зоне, перед покупкой узнайте о наличии и стоимости страховки. Вы не можете получить или сохранить ипотечный кредит без обязательного страхового покрытия, поэтому убедитесь, что он доступен и по доступной цене.

Шаг 3: Найдите местного кредитора

Лучше всего искать ипотечного кредитора, который специализируется на вторых домах в районе, где находится недвижимость. Кредитор будет иметь готовые источники финансирования и понимать необходимые правила и особенности области, в которой вы покупаете.

То, как вы финансируете, например, зависит от того, где находится ваша недвижимость для отдыха. Для кредиторов второй дом несет больший риск, чем основное место жительства — в случае экономического спада заемщики, скорее всего, продолжат вносить платежи по своему основному месту жительства. Чтобы компенсировать этот риск, покупка второго дома обычно требует больше денег авансом и финансовых возможностей, чтобы позволить себе два дома, и сопровождается более высокими процентными ставками.

Ситуация усложняется, если недвижимость сдается в аренду. Как только арендная плата становится понятной, кредиторы задаются вопросом, финансируют ли они второй дом или инвестиционную недвижимость. Разница важна, потому что легче претендовать на финансирование второго дома.

Еще один осложняющий фактор возникает, когда недвижимость покупают совместно не связанные между собой лица — кредитор хочет быть уверенным, что недвижимость не обесценится из-за дрязг между собственниками. Наилучший подход — заключить соглашение в письменной форме, составленное адвокатом, в котором показано, как собственность будет принадлежать и управляться.

Список сложностей можно продолжать, но важным моментом является следующее: опытный кредитор с локальными знаниями будет вашим лучшим помощником при покупке дома для отдыха.

Шаг 4: Решите, как финансировать свой загородный дом

Как только вы найдете кредитора, рассмотрите варианты финансирования. Возможно, вы рассматриваете возможность уплаты первоначального взноса за счет сбережений, рефинансирования наличными из вашего основного места жительства или кредитной линии под залог дома (HELOC). Сбережения — лучший вариант, потому что вы не будете влезать в дополнительный долг.

В то время как кредиторы могут быть либеральными при финансировании основного места жительства, дома для отдыха отличаются. Финансирование FHA и VA отсутствует — они предназначены только для основного места жительства — но доступно обычное финансирование. Freddie Mac определяет второй дом как:

• Он должен быть занят заемщиком в течение некоторой части года.
• Это должен быть одноквартирный дом.
• Заемщик должен иметь исключительный контроль над имуществом.
• Второй дом не может быть таймшером.
• Должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
• Недвижимость не может быть предметом каких-либо соглашений, которые дают управляющей фирме контроль над использованием собственности.
• Доход от аренды не может использоваться для квалификации заемщика.

Требования по кредиту на жилье для отдыха

• Соотношение долга к доходу — Для основного места жительства заемщики иногда могут финансировать с 50-процентным отношением долга к доходу, или DTI. Для недвижимости для отдыха думайте ближе к 43 процентам или, может быть, чуть выше.
• Кредитный рейтинг . С кредитом FHA вы можете купить основное место жительства, если ваш кредитный рейтинг составляет 500 и у вас есть 10-процентный первоначальный взнос. Для недвижимости для отдыха, для которой кредиты FHA недоступны, вам понадобится кредитный рейтинг не менее 640.
• Первоначальный взнос . Как правило, вы можете купить основное жилье всего с 3-процентной предоплатой. С загородным домом вам понадобится не менее 10 процентов.
• Резервы — В некоторых случаях вы можете купить основное место жительства практически без резервов. Для загородного дома вам, вероятно, потребуются резервы, равные двум-шести ежемесячным платежам по ипотеке.

Обязательно ознакомьтесь с требованиями по ипотеке на загородный дом у разных кредиторов — финансовый стресс, вызванный пандемией, заставил многие кредиторы ужесточить свои требования к одобрению.

Шаг 5: Сравните ставки по ипотечным кредитам на загородные дома

Ставки по ипотечным кредитам на загородные дома обычно выше, чем при финансировании основного места жительства — от 0,5% до 1% дополнительно. Обязательно поищите, чтобы найти лучшие ставки и условия ипотечного кредита на второй дом.

Шаг 6. Работа с местным риелтором

Покупка недвижимости в новом районе или даже в том районе, где вы отдыхали много лет, требует профессионального руководства, поэтому обязательно работайте с опытным местным специалистом по недвижимости.