Содержание
10 шагов по проверке документов на этапе сделки. Как не остаться без земли и денег. Инструкция — Право на vc.ru
Всем привет! На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. Сегодня вы узнаете о подводных камнях, которые могут встретиться на этапе покупки земельного участка. Приятного чтения!
399
просмотров
Любой «незначительный» пункт в договоре может лишить покупателя денег и земли. На показе продают один участок – в передаточном акте прописан совершенно другой. Ну или через полгода-год после покупки приходит повестка на оспаривание сделки. Встречаются даже продажи участков под честное слово. Подобных ситуаций множество. И мы поможем вам их избежать.
Как вообще оформляется сделка
Итак, есть продавец и покупатель. Первый готов купить земельный участок, второй хочет его продать. Логично.
Как это юридически оформить? Врываемся в ГК РФ и смотрим статью 454 про договор купли-продажи.
Идем дальше.
Теперь нам нужна 556 статья ГК РФ про передаточный акт. Этот документ обязателен при сделках с недвижимостью:
Поскольку продажа – передача права собственности за деньги покупателя, то смену владельца надо обязательно зафиксировать в Росреестре. Об этом говорит 131 статья ГК РФ.
Оплата происходит одновременно с подписанием документов. Продавец и покупатель относят их в МФЦ. Максимум через 9 рабочих дней появляется запись о новом собственнике земельного участка.
Итого:
- Нужен договор купли-продажи.
- Нужен передаточный акт.
- Нужно зарегистрировать переход собственности.
Вот так выглядит идеальный случай.
Только дьявол кроется в мелочах.
Давайте их разбирать.
1. Соответствие данных продавца в договоре и ЕГРН
Первым делом надо посмотреть совпадают ли личности продавца в договоре и выписке из ЕГРН. Вся информация указывается в «шапке»:
Пример из договора на участок в поселке Малинки Life
Если все совпадает, то в данном пункте переживать не стоит.
Нужно только внимательно проверить на ошибки. Одна неправильная цифра в серии паспорта и придет отказ от Росреестра в регистрации сделки.
При отсутствии совпадений возможны два варианта.
Первый. Продажа ведется представителем по доверенности от собственника. В таком случае запрашиваем документ и идем его проверять:
Если в доверенности указан собственник из договора, то можно выдыхать. Перед вами официальный представитель продавца.
Второй. Покупателя явно хотят надурить. Особенно в тех случаях, когда продавец настаивает на сделке без гаранта или аккредитива.
2. Здравый ум и твердую память
Казалось бы, ну формальность и формальность. Чего чернила переводить. А вот и нет. Сделку на покупку земельного участка возможно оспорить или аннулировать при доказательстве недееспособности одной из сторон сделки.
Мы указываем данный пункт в каждом документе: дкп и передаточном акте
Эта простая фраза в договоре является доказательством того, что продавец и покупатель полностью отдавали отчет происходящему при совершении сделки.
3. Основание права и допустимый ВРИ
В договоре купли-продажи должно быть указано, на каком основании и праве участок принадлежит продавцу. Как правило, основание – это прошлый договор купли-продажи. Вид права: только собственность. В качестве подтверждения используется длинный номер государственной регистрации.
Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life
В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы рассказывали про категории земель и виды разрешенного использования. Они должны быть прописаны в предмете договора.
Пример. Продавец утаил реальный ВРИ, не указал в договоре. Покупатель начал стройку через месяц после сделки. После финального гвоздя – визит в МФЦ для постановки на кадастровый учет. ВРИ не соответствует, дом строить на такой земле нельзя.
Если по какой-то причине этих данных нет в договоре, надо попросить продавца их внести. Дополнительно проверить номер записи государственной регистрации.
Тут снова два вероятных сценария:
- «Ой, извините, торопились. Конечно, все внесем» – все хорошо, но надо еще внимательнее смотреть документы от продавца.
- «Ой, да это ни к чему» – хлопаем дверью.
4. Размеры и цена участка
Размеры участка в договоре также должны соответствовать словам продавца. Покупателю говорят: «Да, ну тут 10 соток». В документе указано 9.6. Фактически это минус 40 квадратных метров. А цена указана как за 10 =)
В подобных случаях на стороне покупателя 3-ий пункт 37-ой статьи Земельного Кодекса:
Касаемо стоимости. В практике встречается указание заниженной цены участка для уменьшения налога на доходы. Такое делать не стоит, поскольку при обнаружении обмана прилететь может как продавцу, так и покупателю.
5. Расположение и кадастровый номер
В предмете договора должно быть указано точное положение участка и его кадастровый номер.
Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life
Тут два важных момента: что именно берет покупатель и где.
Все должно соответствовать устным уверениям продавца.
6. Обременения
В договоре купли-продажи должны указываться ограничения и обременения.
Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life
Дополнительно нужно перепроверить обременения в выписке из ЕГРН и ПЗЗ.
7. Обязательства
Продавец говорит покупателю: «Свет будет, вода будет, все будет». В договоре же это не указывается. Только голая земля.
Как могут прописываться обещания – смотрим фрагмент договора на участок в поселке Сосны Village:
Также, в приложении к договору прописывается график работ по благоустройству.
В противном случае слова останутся только словами. И ничего по закону с продавца не спросить.
8. Соответствие данных в передаточном акте
Смысл передаточного акта в фиксации состояния земельного участка на момент покупки. Важно проверить соответствие данных из договора и акта: паспортные данные владельца, расположение, площадь и т.
д..
В противном случае, есть риск получить отказ в регистрации или вообще лишиться денег и оказаться владельцем не той земли.
9. Наличие аккредитива
Аккредитив – специальный счет в банке для резервирования денег. Смысл в том, что покупатель закидывает туда средства, а продавец получает их после выполнения условий в договоре. В случае с земельным участком – по факту оформления собственности.
Так и что. Если продавец предлагает обойтись без банковского гаранта под разными предлогами, то это явно не к добру. Стоимость открытия и комиссия за использование несоизмеримы с потенциальными потерями.
10. Количество экземпляров
В начале статьи мы говорили о трех сторонах сделки: покупатель, продавец, Росреестр. Поэтому должно быть три экземпляра договоров купли-продажи и передаточного акта для каждого участника.
Отсутствие этого пункта может говорить о том, что договор является просто бумагой с текстом без юридического веса.
В итоге сделка может быть оспорена: потеряются деньги и время.
Итоги
Проверка по этим 10-ти пунктам максимально обезопасит ваше время, нервы и деньги при покупке земельного участка.
Пишите в комментариях, какие темы по загородной недвижимости вам было бы интересно разобрать!
Если вы находитесь в поиске земельных участков без подводных камней, то предлагаем рассмотреть наши коттеджные поселки. Переходите на наш сайт и скачивайте полный пакет документов.
советы нотариуса – Коммерсантъ Пермь
Лето – традиционное время увеличения спроса на покупку загородной недвижимости. Как правильно оформить документы и не дать себя обмануть, читайте в материале Нотариальной палаты Пермского края.
Действительно, в сложившихся на сегодняшний день обстоятельствах приобретение дачи – не самый худший вариант. Вместе с тем существуют особенности, связанные с вопросами заключения и оформления таких сделок. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Важно помнить, что существуют земельные участки определенных категорий, оборот которых на законодательном уровне либо запрещен, либо ограничен. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Нельзя забывать о единстве судьбы строений и земельного участка, на котором эти строения расположены. По общему правилу нельзя отчуждать отдельно строения без земли, а землю без строений.
Случается, что земельный участок граничит с охранными зонами или отводами (это могут быть линии электропередач, магистральные, газовые трубопроводы), и потенциальный покупатель в перспективе может столкнуться с определенными ограничениями, связанными с использованием такого земельного участка (не сможет пробурить скважину, жечь костры, построить погреб и так далее).
Кроме того, существуют особенности, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации, или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продажа такого земельного участка возможна только через 30 дней после получения компетентным органом соответствующего уведомления.
Итак, когда вы уже определились с понравившимся вам вариантом, подробно проинспектировали постройки, расположенные на участке, убедились, что фактические границы земельного участка соответствуют границам, указанным в документах, проверили исправность коммуникаций и познакомились с соседями, встает вопрос, каким образом оформить данную покупку.
По общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества оформляется в простой письменной форме.
Обращаться к нотариусу придется тогда, когда на стороне продавцов выступают несовершеннолетний гражданин или лицо, находящееся под опекой, либо предмет такой сделки – доля в праве общей долевой собственности.
Кроме того, договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен и по соглашению участников сделки.
Почему же стоит обращаться именно к нотариусу? В первую очередь сделка, удостоверенная нотариусом, дает участникам больше правовой защиты, поскольку нотариус проверяет законность документов, разъясняет участникам юридические последствия заключаемого ими договора, проверяет дееспособность сторон, устанавливает действительные намерения участников сделки, проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу. Важно не забывать, что в случае утраты оригинала договора стороны всегда смогут обратиться к нотариусу для получения его дубликата.
Наконец, обращаясь к нотариусу, стороны экономят свое время. Нотариус, удостоверивший сделку, может сам передать документы на государственную регистрацию в Единый государственный реестр недвижимости. Это значит, что и получать документы после государственной регистрации можно тоже у нотариуса, тем самым отпадает необходимость тратить свое время для похода в многофункциональный центр.
Кроме того, оплата государственной пошлины за регистрацию в этом случае осуществляется с льготой в 30%.
В дополнение к вышесказанному, российский нотариат сегодня предлагает удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом – публичный депозитный счет нотариуса. Покупатель вносит деньги на специальный банковский счет нотариуса, а нотариус перечисляет деньги продавцу, убедившись, что условия сделки выполнены и право собственности покупателя зарегистрировано.
Нельзя не упомянуть о том, что современные технологии плотно вошли в нашу жизнь. Отечественный нотариат в этом плане не стоит на месте, внедряя в свою практику все новые инструменты. Помимо уже зарекомендовавшей себя возможности перевода документов в цифровой вид и их передачи, все большее распространение получают нотариальные дистанционные сделки, стороны которых могут одновременно находиться у нескольких нотариусов, в том числе в разных субъектах. Тем самым стороны могут заключить сделку, избегая необходимости личной встречи, когда она им неприятна или экономически нецелесообразна.
Подробную информацию можно получить на сайте Нотариальной палаты Пермского края, а также в «Яндекс.Дзен» и «ВКонтакте».
И. С. Рыков,
нотариус г. Перми
Процедуры закрытия сделки по покупке свободной земли
Убедиться, что все непредвиденные обстоятельства контракта соблюдены, и вы получаете то, за что заплатили при закрытии сделки по покупке необработанной земли.
Завершение сделки по покупке участка земли, на котором вы будете строить новый дом, в принципе несложно: вы сообщаете продавцу согласованную продажную цену, а продавец отдает вам землю.
Однако на практике процесс оказывается более сложным. Процедуры закрытия для покупки свободной земли проще, чем для покупки существующего дома. Это особенно верно, потому что вам не нужно беспокоиться о свинцовой краске, радоне или любых других проблемах, связанных с построенными конструкциями.
В то же время при покупке готового дома вы можете рассчитывать на компетентность кредитора.
С незанятой землей, если вы не финансируете покупку с помощью банковского кредита, вам, возможно, придется больше полагаться на собственную подготовку и усердие. В любом случае, хорошо понимать, как будет проходить ваше закрытие, даже если вы полагаетесь на юриста банка, который будет контролировать процесс.
Документы для ознакомления до или во время закрытия сделки по покупке земли
Каждое закрытие отражает условия, изложенные в договоре купли-продажи. Вы захотите убедиться, что получаете все, на что рассчитывали, и что все условия и непредвиденные обстоятельства, указанные вами в договоре купли-продажи, были выполнены.
Если вы будете получать банковское финансирование, а местная практика кредитования требует предоставления вам кредитного пакета (включая кредитные документы), вам следует ознакомиться с актом и кредитными документами до закрытия сделки. У вас не будет достаточно времени, чтобы прочитать и критически обдумать эту документацию, если вы видите ее впервые в конце.
В противном случае просмотрите письмо-обязательство, краткое изложение кредита или другие материалы, которые банк предоставит во время финансового обязательства.
Во многих сделках по ипотечным кредитам, включая кредиты, обеспеченные незанятой землей, требуются две формы, называемые «Оценка кредита» и «Заключительное раскрытие информации». Эти формы предназначены для того, чтобы помочь вам лучше понять транзакцию по ипотечному кредиту и собрать воедино всю финансовую информацию по вашей транзакции как с точки зрения покупателя, так и с точки зрения продавца.
Убедитесь, что все проверки завершены и у вас есть отчеты о результатах. Убедитесь, что у вас есть все необходимые исследования, журналы почв или проекты септических систем и другие инженерные решения, и убедитесь, что все непредвиденные обстоятельства были выполнены. Например, ваше соглашение может зависеть от того, спроектирует ли продавец септическую систему для земли и получит ли разрешение от местного управления здравоохранения на ее установку.
Заключительное прохождение перед закрытием
Планируйте пройтись по земле непосредственно перед закрытием. Вы хотите быть уверены, что он не изменился каким-либо существенным образом с тех пор, как вы видели его в последний раз. Люди время от времени выбрасывают мусор или старую технику на свободные земли, рубят деревья, убирают песок или гравий. Вы имеете право вступить во владение землей, которая находится в том же состоянии, в котором вы решили ее купить.
Защита прав собственности в будущем
Ваш банк потребует, чтобы вы приобрели и, как правило, оплатили титульное страхование. Независимо от того, используете ли вы банковское финансирование или нет, разумно иметь эту страховку. Самый тщательный поиск титула может не обнаружить сервитуты, залоговые права или другие обременения, которые могут сделать вашу землю непригодной для продажи в будущем или значительно снизить ее рыночную стоимость.
Пограничный спор с соседом, например, может возникнуть спустя долгое время после закрытия и включать два противоречащих друг другу обследования периметра, что требует вмешательства титульной страховой компании.
Практически все страхование правового титула оформляется национальными страховыми компаниями. Просмотрите отчет перед закрытием. Если указаны проблемы, например, залог механика, который никто не забыл снять с титула, когда счет подрядчика за установку пограничного забора был наконец оплачен, вам нужно как можно больше времени для их решения.
Что происходит при закрытии сделки
Вы можете закрыть сделку «лично», «с депонированием» или виртуально, в зависимости от удобства покупателя, продавца, брокера и банка.
Личное закрытие означает личное присутствие каждой стороны сделки или представителя этого лица, как правило, в ЗАГСе, в котором будут зарегистрированы акт и другие закрывающие документы. Это позволяет вам довести название до этого момента и завершить закрытие на месте: у вас есть уверенность и удовлетворение от осознания того, что вы владеете тем, за что только что заплатили.
Закрытие сделки на условном депонировании обычно происходит в офисе юриста или банка, где назначенный представитель, например, юрист банка, регистрирует документ и распределяет чеки в конце дня или недели.
Вы окружены всеми технологическими удобствами офиса, что удобно в случае, если вам нужно изменить документы до того, как они будут записаны.
Виртуальное закрытие — это то, на что это похоже. Все документы подписываются и утверждаются онлайн, за исключением тех, которые требуют подписи нотариуса, в этом случае вам необходимо договориться о встрече с нотариусом. Если это «мобильный нотариус», они приедут к вам.
Закрытие сделок с недвижимостью может показаться механическим. Но внимательное рассмотрение документов, которые будут оформлены при закрытии, и уверенность в том, что эти документы оформлены должным образом, придадут вам уверенности в том, что вы действительно получаете то, что купили, и что какая-то техническая ошибка не лишит вас чего-то. вы много работали, чтобы достичь.
Как купить землю рядом с вашей собственностью
Существует много разных причин, по которым вы можете захотеть купить землю рядом с вашей собственностью. Вы можете любить свой дом, но хотите иметь сад побольше или построить пристройку, гараж или подъездную дорожку, а дополнительная земля позволит вам это сделать.
Какими бы ни были причины, по которым вы хотите купить землю рядом с вашей собственностью, есть процесс, которому вы должны следовать, и вам, возможно, придется провести детективную работу, чтобы разыскать владельцев.
Если земля, которую вы хотите купить, находится в Англии или Уэльсе, вам следует в первую очередь позвонить в Земельный кадастр. Шотландия и Северная Ирландия имеют свои собственные системы и правила.
Земельный кадастр содержит данные обо всей зарегистрированной собственности в Англии и Уэльсе, но некоторые виды собственности или земли могут быть не зарегистрированы. Это связано с тем, что обязательная регистрация земли и имущества не была полностью введена до 19 века.90. Земля или имущество, которые с тех пор не были проданы, переданы или заложены, не могут быть зарегистрированы.
Земельный кадастр сообщает, что 80% собственности в Англии и Уэльсе в настоящее время зарегистрировано, но есть некоторые участки, которые никогда не продавались и поэтому никогда не регистрировались.
Большая часть этой земли, вероятно, принадлежит церкви, короне или аристократии.
Незарегистрированная земля будет иметь законного владельца. Чтобы узнать, кто это, вам нужно будет заплатить в Земельный кадастр за проверку адреса. У них также есть локатор Ariel Land Locator для участков земли, которые вы не можете отследить, потому что у них технически нет адреса. Это даст вам окончательный ответ о том, зарегистрирована ли собственность или земля.
Если земля зарегистрирована, вам необходимо получить всю необходимую информацию, чтобы связаться с владельцем земли или собственности, чтобы начать переговоры.
Что делать, если земля, которую вы хотите купить, не зарегистрирована? Вам нужно будет настроить свои исследовательские навыки и начать проводить некоторые исследования.
Вы можете начать с просмотра всех соседних зарегистрированных титулов, чтобы найти подсказки о том, кому они могут принадлежать. Есть шанс, что кто-то ранее владел всей территорией и мог продать часть, а остальное оставить себе.
Ваш следующий шаг может состоять в том, чтобы проверить роль избирателя в местном совете, если вы пытаетесь купить заброшенную собственность, а не землю. Это покажет последнего человека, который был зарегистрирован для голосования от этого объекта, но это не означает, что он владел им. Однако вы не можете сделать это онлайн, потому что вам нужно имя для поиска избирательной роли в Интернете.
Ваш последний порт захода – соседи, поскольку они могут иметь ценную информацию о том, кто владел землей или жил в собственности, которую вы пытаетесь разыскать. Пожилые жители, которые живут в этом районе много лет, могут быть действительно полезны в ваших поисках владельца, и вы, вероятно, будете удивлены, как долго некоторые люди находятся в этом районе.
Есть механизмы, чтобы заявить права на землю или собственность, но вы уже должны завладеть ею. Другими словами, обнести его забором или жить в собственности. Это называется неблагоприятным владением. Вам нужно будет доказать, что вы занимали землю в течение 10 лет для зарегистрированной собственности или земли и в течение 12 лет для незарегистрированной собственности или земли.