Содержание
Когда не «работает» право преимущественной покупки доли?
Главная
Блог ВладейЛегко
Когда не «работает» право преимущественной покупки доли?
25/03
2020
назад
вверх
Понятие преимущественного права покупки, как следует из самой формулировки, применяется к сделкам купли-продажи недвижимости.
Как сформулирована данная норма права в статье 250 ГК РФ?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
А что же говорит закон о применении права преимущественной покупки при заключении договора мены? Ведь в этом случае доля в праве меняется на иное имущество или имущественное право. А такого, конкретного необходимого, имущества или права может не оказаться у лица, которое имеет право преимущественной покупки. Так, как же быть в этом случае?
А вот в данном случае право преимущественной покупки сработает. Об этом прямо говорится в статье 250 ГК РФ — правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Итак, в законе сказано: чтобы возникло право преимущественной покупки, доля должна быть предметом договора купли-продажи. Это означает, что при безвозмездной передаче доли в праве в собственность иного лица эта норма не применяется. Иными словами при безвозмездных сделках с недвижимостью право преимущественной покупки не работает. Прежде всего, это относится к сделке дарения. Именно это обстоятельство толкает некоторых собственников на заключение договора дарения вместо договора купли-продажи.
Однако, я очень не советую заключать договор дарения вместо договора купли-продажи, просто с целью обойти закон. Это грозит последствиями.
Во-первых, в случае дарения доли квартиры с целью получения денег совершается притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка будет признана ничтожной.
Во-вторых, существует большой риск потерять свои деньги, в случае признания договора дарения недействительным по суду: деньги вернуть будет невозможно, т.к. в соответствии с законом дарение является безвозмездной сделкой.
Однако есть случаи, когда право преимущественной покупки не применяется и в сделках купли-продажи. Разберемся?
Один из случаев неприменения права преимущественной покупки назван в самой статье 250 ГК РФ — это продажа с публичных торгов, когда доля продается для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо с Законом о банкротстве.
Логика законодателя проста: применение преимущественного права покупки при реализации доли на торгах, как, впрочем, и при применении других форм принудительного взыскания, затруднило и затянуло бы процесс взыскания, что привело бы к нарушению прав кредиторов.
В таком случае участники долевой собственности имеют право участвовать в публичных торгах наравне с другими участниками торгов.
Конституционный Суд РФ указывает, что положения ст. 250 ГК РФ, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Следующий случай — это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.
Тут все логично. Исходя из норм Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Аналогичная норма есть и ГК РФ — по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости. Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.
А следовательно применение к данной ситуации права преимущественной покупки разрушило бы всю законодательную конструкцию.
А теперь поговорим о применимости преимущественного права покупки к случаям внесения доли в качестве вклада в хозяйственное общество.
Внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой. Это подтверждается и судебной практикой. Так, в Постановлении Пленума № 10/22 указано, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
Однако, несмотря на то, что внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой и, казалось бы, нет препятствий к тому, чтобы распространить на нее преимущественное право покупки, суды отказываются его признавать в подобных ситуациях.
В частности, отменяя одно из апелляционных определений, Верховный Суд РФ указал, что ст. 250 ГК РФ не содержит указания на ее применение в случае внесения доли в уставный капитал общества.
По мнению ВС РФ, внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Еще больше споров и недоразумений вызывает вопрос о распространении преимущественного права покупки на отступное.
Это вообще моя самая любимая гражданско-правовая сделка. Поэтому если есть вопросы, обязательно пишите в комментариях!
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Конечно же, отступное не является ни куплей, ни меной, а потому формально преимущественное право покупки здесь не действует.
Но если посмотреть на механизм предоставления доли в качестве отступного по денежному обязательству, то мы увидим, что он ничем не отличается от купли-продажи.
Представим, что имеется сособственник, который желает обойти преимущественное право покупки, и покупатель, который готов приобрести его долю. Покупатель передает деньги продавцу по расписке. У продавца возникает обязательство по возврату денег. Якобы не имея возможность выплатить долг, продавец передает в качестве отступного в обход преимущественного права покупки свою долю. Как мы можем убедиться, и в случае купли, и в случае отступного вещь передается в обмен на деньги, однако преимущественное право покупки действует только там, где формально отношения сторон облечены в форму договора купли-продажи.
И снова предостережение! Воздержитесь от заключения мнимых и притворных сделок только ради того, чтобы обойти закон и право преимущественной покупки! Такие сделки ничтожны и не повлекут правовых последствий.
Ирина Куркова Подробно об авторе
Список рекомендуемых статей
Комментарии
Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь
ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок. Верховный Суд указал, что кассационный суд ошибочно не принял во внимание довод заявительницы о ничтожности сделки по передаче доли в праве на земельный участок постороннему лицу, что нарушило ее права как участника долевой собственности.
Партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения.
Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.
Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями. В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки. В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.
«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом.
Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.
Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК). Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения). То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.
«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника. Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.
е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота. В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.
Источник: «Адвокатская газета»
Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q
Как купить долю в доме друга
Если вы планируете купить дом с кем-то еще (не обязательно с супругом или партнером), вы можете вместе заняться поиском дома и сделать предложения о покупке. Но это не единственный способ заключить соглашение о совместной собственности.
Если, например, один из вас уже владеет домом, другой может купить долю в этом доме. Например:
- Новый совладелец может заплатить первоначальному владельцу единовременную сумму, чтобы получить долю владения в капитале (стоимость дома за вычетом того, что владелец должен за него), а совладельцы будет делить ипотечные платежи в том же проценте.
Например, предположим, что у Джеки есть 100 000 долларов в собственном доме. Том платит ей 40 000 долларов единовременно, а затем выплачивает 40% ипотечных платежей в будущем, чтобы владеть 40% дома. - Новый совладелец может начать вносить все или часть ежемесячных платежей по ипотеке, постепенно приобретая право собственности. Вот пример использования круглых чисел. Джамаал купил дом за 250 000 долларов, за который он внес первоначальный взнос в размере 50 000 долларов и выплатил 50 000 долларов из ипотеки в 200 000 долларов, оставив 150 000 долларов для выплаты. Поскольку текущая рыночная стоимость дома составляет около 300 000 долларов, у него есть около 150 000 долларов собственного капитала в доме. Он увольняется с работы, чтобы начать бизнес, и ему необходимо сократить свои ежемесячные расходы. Он предлагает позволить своему другу Мерритту переехать в заднюю часть дома и взять на себя ежемесячные платежи по ипотеке в размере 1500 долларов. С каждым платежом по ипотеке доля Мерритт в доме будет расти на 0,5%. Они соглашаются, что Меррит будет владеть половиной дома, если она будет выплачивать все ипотечные платежи в течение 100 месяцев.
Например, предположим, что у Джеки есть 100 000 долларов в собственном доме. Том платит ей 40 000 долларов единовременно, а затем выплачивает 40% ипотечных платежей в будущем, чтобы владеть 40% дома.
Они соглашаются, что Меррит будет владеть половиной дома, если она будет выплачивать все ипотечные платежи в течение 100 месяцев.Независимо от того, как вы решите позволить новому владельцу выкупить квартиру, убедитесь, что вы указали имя этого человека в документе с самого начала. Вам также понадобится четкое письменное соглашение о долях собственности и о том, как вы будете делить платежи и ответственность за дом. Подробнее см. в разделе «Подготовка договора о совместной собственности».
Определение доли владения домом, находящимся в совместном владении
Когда вы покупаете дом вместе с кем-то, вы можете использовать несколько различных критериев, чтобы решить, кому будет принадлежать какая часть имущества. Одним из простых методов является распределение права собственности на основе суммы покупной цены, уплаченной каждым лицом, независимо от того, какой частью имущества пользуется каждое лицо.
Например, если Пегги и Билл вместе покупают дом, они могут договориться о том, что Пегги будет владеть 60%, а Билл — 40%, потому что именно столько каждый из них может позволить себе внести на первоначальный взнос и ипотеку.
В некоторых ситуациях вы можете захотеть постепенного изменения долей собственности по мере того, как владельцы берут на себя большую или меньшую финансовую ответственность за дом. Например, один человек может начать выплачивать большую часть ипотечного кредита или согласиться гарантировать значительные улучшения в собственности. В этой ситуации владельцы могут решить изменить свои проценты владения, чтобы отразить, что кто-то платит больше.
Владельцы, которые будут делить пользование домом неравномерно, могут основывать процент владения на стоимости площади, которую занимает каждый владелец.
ПРИМЕР: Кэролайн и Джулия вместе покупают дом с тремя спальнями. Они соглашаются, что Кэролайн будет использовать небольшую спальню и ванную комнату. Джулия будет использовать главную спальню и ванную, а также третью спальню в качестве домашнего офиса. Джулия также будет использовать гараж для парковки; У Кэролайн нет машины. Они будут делить гостиную и кухню.
В этом сценарии Джулия явно получает больше места от сделки. Если оценщик определит, что помещение, выделенное Джулии, стоит 350 000 долларов, а помещение, выделенное Кэролайн, стоит всего 150 000 долларов, он может решить, что Джулия будет платить за 70% дома и владеть им, а Кэролайн будет платить за дом и владеть им. остальные 30% прямо пропорциональны тому, как они будут использовать имущество.
Кэролайн и Джулия также могут решить просто разделить собственность и платежи по ипотеке 50/50, хотя Кэролайн занимает меньшую площадь. Кэролайн по-прежнему получит выгоду от инвестиций в недвижимость, потому что она будет иметь право на половину прибыли, когда они продадут дом. Они могли компенсировать неравное использование дома другими способами, например, возложив на Джулию полную ответственность за уход за двором и заставив ее платить большую часть налогов на недвижимость и коммунальные услуги.
Совместное участие в расходах на домовладение
Владение домом влечет за собой множество расходов, которые арендаторы не должны платить, таких как налоги на недвижимость, ремонт и техническое обслуживание, более высокие расходы на страхование домовладельца и часто более высокие коммунальные платежи.
Как и ваши платежи по ипотеке, первоначальный взнос и процент владения, вы можете разделить эти расходы любым удобным для всех способом. Вы можете решить разделить все пополам или придумать другую систему разделения расходов, основанную на процентах владения, индивидуальном использовании имущества, финансовом положении владельцев или любых других факторах, которые имеют для вас смысл.
ПРИМЕР: Джери и Камила вместе владеют домом, владея 75% и 25% соответственно, но делят дом примерно поровну. Они делят большую часть повседневных расходов, таких как коммунальные услуги, телефон, вода и мелкий ремонт. Любые крупные улучшения в доме они делят в соответствии с долей владения. Налоги на страхование и имущество Джери платит 60%, а Камила — 40%. Это деление было основано не на тщательном расчете, а на желании уравнять расходы и выгоды домовладения. Поскольку они используют дом поровну, они посчитали, что было бы несправедливо, если бы Джери оплачивала 75% этих расходов, но также было бы несправедливо разделить их, когда Джери получит гораздо больше выгоды от возможной продажи дома.
Разделение 60/40 казалось более справедливым.
Совместное использование пространства в совместном доме
В отличие от совместного проживания в дуплексе, совместное проживание в доме на одну семью означает, что вы и ваш совладелец будете использовать одно и то же пространство. Важно говорить о том, кто имеет право пользоваться конкретными помещениями, складскими помещениями, парковочными местами и т. д., каким образом и в каком объеме.
Кто-нибудь из вас хочет использовать гараж как художественную студию? Превратить двор в собачий загон? Устраиваете вечеринку каждые выходные, чтобы посмотреть футбольные матчи по телевизору с большим экраном? Это все вещи, которые вы должны проветрить и обсудить заранее. Также поговорите о том, можете ли вы принимать гостей на ночь или на длительный срок, или сдавать в субаренду свою долю пространства.
Совместное проживание иногда может привести к разногласиям и разочарованиям. Один из лучших способов избежать этого — начать с дома, которым легко поделиться.
Обычно это означает такое помещение, которое создает ощущение отдельного пространства для каждого участника, будь то благодаря планировке, размеру, звукоизоляции или другим характеристикам, и имеет достаточно места для того, чтобы гости могли вместе наслаждаться общим пространством.
Вот некоторые из качеств, которые делают дом общедоступным:
- планировка, создающая ощущение полуотдельного входа или, по крайней мере, не требующая, чтобы один человек входил в дом слишком близко к личному пространству другого человека.
- не менее двух полных ванных комнат
- отсутствие лишнего шума из-за плохой звукоизоляции, скрипящих полов и дверей или мест общего пользования, расположенных слишком близко к спальням
- достаточно места, чтобы все повара могли одновременно пользоваться кухней, а также достаточное количество шкафов, кладовых и парковочных мест.
При правильном планировании вы можете привлечь совладельца и создать договоренность, которая будет работать в долгосрочной перспективе.
Установление прав и обязанностей на общую недвижимую собственность договором собственности на землю
Установить права и обязанности в отношении общей недвижимости с помощью договора о праве собственности на землю от Belle Wong, J.D.
Думаете о покупке земли с одним или несколькими сопокупателями? Защитите свои инвестиции, поняв свои права и заключив надлежащее соглашение в письменной форме.
Белль Вонг, J.D.
обновлено 01 ноября 2022 г. · 3 минуты чтения
Когда вы совместно покупаете недвижимость, вы и ваши коллеги-покупатели становитесь совладельцами. В таких случаях наличие соглашения о совместном владении землей может помочь снизить вероятность возникновения конфликтов в будущем. Такой документ служит для определения использования, прав и обязанностей каждой стороны в отношении их совместной собственности на общую землю.
Типы совместной собственности на землю
Существует три основных способа совместной собственности на землю:
- Общая аренда. При таком виде совместной собственности на землю каждый совладелец владеет долей в собственности, процентная доля которой может быть равной или разной. Например, один совладелец может владеть 60% акций, а другой — 40%. В отличие от совместной аренды, при совместной аренде нет требований относительно того, когда и как совладелец получает свою долю в собственности.
- Совместная аренда. В этом типе соглашения все совладельцы имеют равные доли в собственности. Например, если есть три совладельца, каждый владеет одной третью доли. Создание совместной аренды сложнее, чем долевой, поскольку каждый совладелец должен приобрести свою долю в земле одновременно и по одному и тому же документу.
- Полная аренда. По сути то же самое, что и совместная аренда, полная аренда отличается тем, что совладельцы состоят в браке. Этот тип совместной собственности менее распространен, и не все штаты предоставляют такую возможность для совместной собственности на землю.
При таком виде совместной собственности на землю каждый совладелец владеет долей в собственности, процентная доля которой может быть равной или разной. Например, один совладелец может владеть 60% акций, а другой — 40%. В отличие от совместной аренды, при совместной аренде нет требований относительно того, когда и как совладелец получает свою долю в собственности.
Передача доли в собственности
Ваше право на передачу доли в совместно находящейся собственности зависит от того, как эта собственность находится в совместной собственности. Например, при совместной аренде каждый совладелец имеет индивидуальную долю, которая может быть передана другому физическому или юридическому лицу либо посредством продажи, либо посредством завещания.
С другой стороны, совместная аренда предполагает право наследования, что означает, что когда один совместитель умирает, его доля в земле переходит к другим совместителям. В то время как совместный арендатор может передать свою долю в земле, это преобразует совместную аренду в общую аренду. Как и совместная аренда, аренда в целом также имеет право на наследство, но если один из супругов желает расторгнуть соглашение или продать свою долю, он должен получить согласие другого супруга.
Использование соглашения о совместном владении землей
Если у вас есть долевая собственность, соглашение о совместном владении землей не только устанавливает долю собственности каждой стороны и порядок владения имуществом, но также письменно фиксирует права и обязанности разделить между совладельцами.
Эти права включают в себя использование каждой стороной земли, уплату налогов и обязанности по техническому обслуживанию, ремонту и любым другим вопросам содержания. Совладельцы часто делят права и обязанности в соответствии с их долями в собственности, но в некоторых случаях стороны могут договориться о другом способе разделения конкретных прав или обязанностей.
Например, Бобу принадлежит 60% доли в сдаваемом в аренду на время отпуска жилье, а Труди — 40%, но Боб соглашается платить 90% налогов и эксплуатационных расходов в обмен на то, что Труди будет управлять недвижимостью. Они также могут согласиться разделить доход от аренды поровну, несмотря на разницу в их долях собственности.
В комплексном соглашении о праве собственности на землю также должно быть указано, что произойдет, если возникнет вопрос о рефинансировании. Например, если одна сторона желает рефинансировать через вторую ипотеку, в документе должно быть указано требование о согласии всех сторон и что произойдет, если единогласное согласие не может быть получено.