Куплю землю под строительство дома: Ошибка

Содержание

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Содержание

1 Как совершить сделку
2 Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домом
3 Риски сделки
4 Необходима ли помощь риэлторов
5 По дачной амнистии

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — сделка, разрешенная законодательством. Но при приобретении покупателем земельного надела со строением, стоящем на участке, которое не зарегистрировано, могут возникнуть проблемы.

Как совершить сделку

Когда стороны договариваются друг с другом в отношении земельного участка, на котором стоит строение – не важно, в СНТ или под ИЖС, составляется стандартный договор. И в нем прописывается, что на земельном наделе ничего не построено. Если на земле стоит недострой, продать его в качестве объекта недвижимости не получится, так как отсутствуют документы. То же самое касается дома, построенного, но не зарегистрированного.

Несмотря на то, что незарегистрированные дома, либо постройки под снос, это проблема хозяев земельного надела, многие из них желают получить деньги не только за передаваемое покупателю угодье. И в этом смысле недострой обычно оформляется в качестве реализации домокомплекта, строительных материалов. Это соглашение, подписанное сторонами, не регистрируется в Росреестре. Но оно выступает документом, подтверждающим передачу денег за имущество покупателя.

Почему владельцы земельных наделов уходят от обязанности по регистрации дома? Обычно этим «страдают» владельцы садовых участков: в деревне дела обстоят лучше. Собственники таким образом уходят от обязательных сборов на имущество. Кроме того, не хотят тратить время на оформление дома.

Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домом

Главная причина – низкая цена на земельный участок, постройка на котором не зарегистрирована. Стоимость определяется по рыночному показателю. И если на участке находится незарегистрированный дом, учитывая возможные риски покупателя, продавец снижает цену.

Кроме того:

Новый владелец, заинтересовавшись земельным наделом, решил пристроить объект недвижимости уже к существующему дому. Это сделать довольно просто, если дом не зарегистрирован. В противном случае, нужно собирать бумаги, а также тратить время на согласования в уполномоченных органах.
Сокращение сроков проведения сделки. Продавец не рекламирует на участке дом, оформляет земельный надел как-будто без строения.
Отсутствие перерегистрации, что также экономит время и деньги.

Риски сделки

Они могут возникнуть у тех, кто приобрел участок с незарегистрированным строением. Неприятности могут возникнуть не сразу, а в будущем. Например:

Собственник стремится отдать имущество по более высокой цене. Он ее завышает, когда на участке находится строение. Люди, не знающие закон, покупающие без риэлтора, могут заплатить больше, в том числе и не неузаконенное строение.
Существует вероятность того, что в дальнейшем право собственности не будет зарегистрировано на строение. Причины этого могут быть разными: несоответствие строительным правилам, отступам от границ со смежными участками, затронуты охранные зоны, наличие обременений на участке. Если надел находится в СНТ, уполномоченные органы отказывают по причине неутвержденных проектов застройки СНТ.
Приобретать участок с неоформленным строением возможно если на руках у продавца есть одобренное от Администрации уведомление о начале строительства.

Необходима ли помощь риэлторов

Совершать сделки с неоформленными строениями, а также их сопровождать можно. Но только нужно понимать ответственность за проведение: как моральную, так и правовую. После подписания договора, на первый взгляд, к нему нет претензий. Но регистрационный орган (в частности, Росреестр) стал отказывать в услуге по причине того, что строение неоформленное. Нотариусы требуют документы о том, что постройки на участке отсутствуют.

После того как последует отказ, Росреестр обычно предлагает устранить проблему, которая привела к нему. В частности, заявителю будет предложено поставить объект недвижимости на учет в кадастр, зарегистрировать на него собственность.

Что делать с владельцами, которые не хотят оформлять строение на земле?

Попытаться его убедить в том, что увеличится ликвидность земельного участка в случае, если на нем будут находиться оформленные в собственность объекты недвижимости. Повышается шанс, что земельный надел будет продан по более высокой стоимости.
Уведомить администрацию поселения, где находится незарегистрированный дом.

По дачной амнистии

Граждане могут в упрощенном порядке зарегистрировать дом. Обычно это происходит на наделах, которые были переданы по праву пожизненного наследуемого владения или в бессрочное пользование. Продажа земельного участка с незарегистрированным домом происходит часто, так как строение продается вместе с землей и его зарегистрировать возможно. Но если дом для потенциального покупателя не представляет ценности, он может оформить только участок. Для этого необходимо продавцу собрать документы, сторонам договора предоставить их в Росреестр. Комплект:

документы на землю правоустанавливающего характера: свидетельство в бумажном виде или выписка из Росреестра в 2016;
договор купли-продажи;
квитанцию об оплате государственной пошлины;
заявление (заполняется в МФЦ или в Росреестре).

В завершении новый собственник получает выписку из ЕГРН.

Новый владелец решает, что делать со строением. Жить в доме либо его снести, построить новый. Регистрация вновь построенного объекта недвижимости также возможна в упрощенном варианте, если землевладелец строит его на земельном наделе в СНТ, либо имеет право воспользоваться дачной амнистией.

Приобрести земельный участок с незарегистрированным строением возможно, но за наличные деньги. Если, например, человек захочет взять банковский кредит на объект недвижимости, то, скорее всего, кредитное учреждение запросит у него документы на строение, которое находится на земле.

ОБЗОР | Покупка нового жилья: какие факторы влияют на удорожание

Недвижимость

09.11.2022, 07:37

Иллюстративное фото

ФОТО: Ilija Erceg | Shutterstock

Поиск нового жилья может быть временем, полным радостного волнения – это подтвердит любой, кто когда-либо планировал переехать. На рынке предлагается множество самых разных жилых помещений, что регулярно поднимает вопрос о том, как именно формируются цены на недвижимость и из чего они состоят.

Почему, например, квартира площадью 50 квадратных метров в Таллинне может стоить больше, чем дом площадью 150 квадратных метров в волости Сауэ, или столько же? Почему квартира в реновированном доме, под окнами которого регулярно ходит трамвай, создавая постоянный шум, стоит больше, чем квартира рядом с парком? Как формируется цена недвижимости, объясняют эксперты застройщика Bonava.

Стоимость земли

Приобретение земли – первый шаг, который предпринимают застройщики, выводя на рынок новые дома. Это могут быть незастроенные земли, например, луга, или, наоборот, застроенная земля, требующая дополнительных вложений для демонтажа или реконструкции существующих зданий. Ценность и привлекательность земли в первую очередь определяется ее расположением – находится она в центре города или в жилом районе с хорошим доступом и широким спектром доступных услуг. Также важно наличие поблизости парка, леса, учебных заведений, медицинских учреждений, а также качественного транспортного сообщения – как для общественного транспорта, так и для прочих средств передвижения. С другой стороны, цену дома могут снизить близость крупных автомагистралей, линий электропередачи, а также другие факторы, которые, как правило, причиняют существенные неудобства жильцам, например, повышая уровень шума.

Местоположение

На рыночную цену новых проектов определенно влияют площадь приобретаемой недвижимости и условия застройки конкретного района. Чем плотнее может быть застроена земля, т. е. чем больше зданий можно построить и чем выше они могут быть, тем больше жилья будет предложено покупателям. Таким образом, застройщик может сократить определенные расходы: например, на этапе разработки проекта строительства и на этапе управления строительными работами. Размер земельного участка также существенно влияет на то, сколько парковочных мест, игровых, рекреационных и зеленых зон можно будет построить. В различных местных самоуправлениях нормы в отношении обязательных парковочных мест достаточно высоки, и они во многом определяют конструктивные решения объекта, а также количество строящихся зданий. Дополнительные расходы также возникают, когда участок требует демонтажа существующих зданий, доступ к участку затруднен или участок слишком мал для размещения необходимых для строительства оборудования и материалов, в результате чего становится необходимо арендовать дополнительную землю. Также немаловажным аспектом, который может привести к дополнительным затратам, является строительство инженерных сетей: есть большая разница между тем, придется ли их строить полностью с нуля или есть возможность подключения к уже существующим.

„Говоря о городской среде, сегодня мы часто смотрим на уже застроенные территории или бывшие промзоны, где, как правило, приходится сносить существующие здания и сооружения. В результате цена здания может оказаться несколько выше, но у него есть и добавленная стоимость – отреставрированная и качественная городская среда, которая, как правило, находится в ценном и сформировавшемся месте, с хорошим подъездом и всем прочим необходимым для комфортного проживания“, — сказал руководитель сферы девелопмента Bonava Мартин Риколас.

Ограничения разного характера

Всевозможные права пользования, такие как дорожные сервитуты, могут существенно повлиять как на затраты на приобретение земли, так и на ее дальнейшее развитие. Если вы покупаете уже застроенную землю в центре города или конкретное здание под ремонт, дополнительные сложности может вызвать его расположение в исторической части города или статус памятника культуры. При строительстве совершенно нового здания в центре города или реконструкции существующего застройщику обычно приходится сталкиваться с гораздо более сложными вопросами, чем при разработке проектов за городом или в удаленных от центра районах. Стоимость земли в центре всегда выше, к тому же надо учитывать архитектурные требования региона – это в целом увеличивает рыночную стоимость жилья и как следствие такой дом стоит дороже.

Планирование строительства и получение разрешения на строительство

Все, кто планирует строительные работы, в том числе застройщики, должны соблюдать определенные процедуры согласования строительства. Строительные работы – реконструкция дома или квартиры, строительство нового дома, ремонт, реставрация, консервация или снос, а также прокладка инженерных сетей – могут быть начаты лишь после получения всех необходимых согласований и разрешений.

Архитектура, дизайн интерьера и строительство

Дизайн интерьера и архитектура – два важных аспекта стоимости новых проектов. Все проектировщики играют очень важную роль в строительстве домов. Функциональные жилые помещения, где тщательно продуман каждый квадратный метр, должны быть во главе угла для каждого застройщика. „В Bonava мы можем гордиться этим процессом, поскольку, как генподрядчик ведем строительство через все этапы — от проектирования и управления строительством до продажи и гарантийного обслуживания квартир. Преимущество внутренней команды предприятия в том, что люди привыкли работать вместе и знают используемые решения, тем самым обеспечивая более качественный конечный результат“, — сказала руководитель сферы проектирования Bonava Керли Коолма.

Любой аутсорсинг ведет к дополнительным расходам. С другой стороны, говоря о строительстве, следует отметить, что на его стоимость влияют используемые технологии строительства, такие как блоки, сборный железобетон и тому подобное, а также грунт на объекте – могут потребоваться сваи и т. д. Кроме того, следует учитывать расходы, связанные с любой нестандартной конструкцией или дополнениями. На цену квартиры существенное влияние оказывают подземные парковочные места, стоимость строительства которых может достигать от 15 000 до 25 000 евро за место, но без которых, как правило, сегодня в Таллинне не обойтись.

Отделка квартир и озеленение

Рыночная стоимость каждой квартиры зависит от ее отделки и дополнительных возможностей в здании: например, лифт в многоквартирном доме может значительно увеличить цену квартиры. На цену квартиры определенно влияет и то, какие отделочные материалы были использованы. Высота потолка также влияет на стоимость строительства – чем выше потолок, тем больше стоимость использованных материалов. Важны также затраты на систему отопления (теплый пол или радиаторное отопление), вентиляцию и другие технические системы. На фасаде здания могут быть использованы разные материалы – дерево, бетон, плитка. Чем проще здание, тем ниже затраты; чем сложнее – например, используются специальные элементы, выступающие детали – тем выше стоимость. Балконы также создают дополнительные расходы, в зависимости от примененных конструктивных решений. Кроме того, немаловажным аспектом является и благоустройство территории – зоны отдыха, детские площадки, парковки (с крышей или без), зеленые зоны и тому подобное. В наши дни все более популярными становятся и городские сады, которые дают возможность делать что-то вместе со своими соседями и делают среду более уютной и близкой к природе.

Помещения общего пользования, кладовки, дополнительные элементы

Жилец, вероятно, будет очень доволен уютной террасой и со вкусом оформленным фойе, но комфорт также увеличивает расходы. Дополнительные затраты могут быть связаны со строительством, обустройством и отделкой различных помещений общего пользования и кладовок, обустройством террасы на крыше и различными технологическими решениями: зарядными станциями для электромобилей, решениями „умного дома“ и другими. Любые дополнительные элементы формируют рыночную стоимость дома.

Думая о квартире в новом проекте или в здании с историей, следует учитывать, что старые постройки требуют гораздо больше дополнительных затрат на утепление и отопление, ведь новые и планируемые проекты уже отвечают наиболее высоким требованиям энергоэффективности. С другой стороны, в зависимости от района, квартира в реновированном доме может стоить намного дороже, чем аналогичные квартиры в других домах. Поэтому перед выбором квартиры необходимо оценить общую ценность нового места жительства и его преимущества.

Именно оценка окружения играет решающую роль в принятии окончательного решения: продуктовый магазин и остановка общественного транспорта должны находиться совсем рядом или в 5 минутах ходьбы от дома; поход на работу пешком, поездка туда на личном автомобиле или на общественном транспорте не должны занимать более 20–30 минут. А парк, аптека, рестораны и медицинское учреждение могут быть расположены в 10 минутах ходьбы или примерно в 1 километре.

Важно купить квартиру у надежного имеющего многолетний опыт застройщика, потому что это гарантирует качество приобретаемой недвижимости и хорошее последующее обслуживание клиентов.

„Также стоит помнить о том, что наши потребности со временем меняются, поэтому покупку квартиры не следует рассматривать, как инвестицию на всю жизнь. Мы не знаем, что принесет будущее, поэтому возможность купить квартиру, которая соответствует образу жизни и требованиям момента – большая удача. В наших районах окружение домов спроектировано таким образом, чтобы пути машин и детей не пересекались, а также, чтобы имелись возможности для передвижения и зоны отдыха для жителей всех возрастов“, — отметила Керли Коолма.

Оставить комментарий

Читать комментарии

Как купить землю для строительства дома своей мечты

Возможно, вы всегда мечтали построить собственный дом. Или, может быть, вы разочарованы отсутствием инвентаря на рынке жилья и подумываете о строительстве дома с нуля. Вы, конечно, не одиноки — согласно данным Бюро переписи населения США и Министерства жилищного строительства и городского развития США, в марте 2022 года было выдано более 1,8 миллиона разрешений на строительство новых жилых домов. Это на 6,7% больше, чем в марте 2021 года9.0003

Но, конечно, если вы собираетесь строить дом, вам нужно место для его постройки. С чего начать, когда вы будете готовы сделать первый шаг? Покупка земли. Вот все, что нужно знать о покупке земли для строительства дома вашей мечты.

Как найти подходящий участок

Найти подходящий участок земли для строительства дома — непростая задача. Как найти участок в хорошем месте и в соответствии с вашим бюджетом? Просто ездить в поисках знаков или искать в Интернете «землю на продажу» иногда может быть эффективно (и весело). И если вы заинтересованы в новой застройке или в сообществе с генеральной планировкой, земельные участки могут поставляться вместе с покупкой дома — в некоторых случаях вы даже можете купить землю и построить свой собственный домой на нем. Но если вы ищете сырую землю для строительства с нуля, лучше всего работать с агентом по недвижимости, который специализируется на продаже земли.

Земельный институт риэлторов — хорошее место для начала — на веб-сайте организации есть списки, а также инструмент поиска, который поможет вам найти аккредитованного эксперта по земле в вашем районе. Вы также можете искать местных агентов с буквами ALC после их имени, что означает, что они получили статус аккредитованного земельного консультанта. Убедитесь, что любой эксперт, с которым вы работаете, знает, что вам необходимо с точки зрения местоположения и масштаба здания, особенно если для этого требуется найти что-то конкретное, например, вид на воду или горы. (При покупке для просмотра попросите своего агента выяснить, не планируется ли какое-либо будущее развитие, которое может заблокировать его.)

Другие варианты включают покупку снесенного дома за землю или поиск домов на очень больших участках, которые можно было бы разделить, и обращение к владельцам, чтобы узнать, заинтересованы ли они в продаже вам части своей земли.

На что обратить внимание перед покупкой

При покупке земли важно учитывать свой образ жизни. В конце концов, этот участок будет основой вашего дома и будет составлять большую часть ваших общих расходов, обычно от 25 до 35 процентов от окончательной стоимости вашего дома. Вот несколько важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем делать предложение:

Зонирование

Строить с нуля уже достаточно сложно, поэтому начните с основ: вы не можете построить дом своей мечты на земле, не предназначенной для проживания. Некоторые земли также могут иметь сложную правовую защиту. Местный агент может помочь вам понять зонирование в вашем районе и убедиться, что вы не тратите время на поиск земли, которую нельзя использовать для ваших целей.

Общие ограничения включают максимальную площадь участка и высоту, ограничения на вспомогательные конструкции, а также минимальную и максимальную площадь застройки. Если возможно, полезно работать с архитектором, который может создать 3D-модель того, как дом вашей мечты будет выглядеть на участке, чтобы вы могли увидеть влияние правил зонирования и землепользования.

Размер

Убедитесь, что размеры соответствуют вашим потребностям. Например, если у вас большая семья или вам нужно много места для приема гостей или развлечения, вам понадобится большой участок. Даже если вы планируете построить небольшой дом, вам может понадобиться обширный газон и сад, особенно если вы любите проводить время на свежем воздухе.

Однако большой лот может потребовать дополнительных расходов. Например, вам, вероятно, придется платить больше за озеленение и полив, что может отнять большую часть вашего бюджета. Если вы серьезный садовник, вы можете сделать анализ почвы, чтобы увидеть, сможете ли вы вырастить все, что захотите.

Конфиденциальность

Еще одним ключевым фактором при покупке земли является желаемый уровень конфиденциальности. Если вы не хотите, чтобы вас видели соседи или прохожие, вам следует искать уединенную недвижимость, вдали от оживленных дорог и пешеходного движения. Естественные барьеры также полезны: деревья, кусты и вода, например, пруды или ручьи, могут помочь обеспечить уединение. Если вы ищете недвижимость с ручьем или прудом, обязательно ознакомьтесь с любыми возможными правилами, а также с тем, находится ли она в заповеднике или водоразделе или подвержена наводнениям.

Коммунальные услуги

Когда вы смотрите на участок, спросите о коммунальных услугах в этом районе. Если он находится в довольно густонаселенном регионе или является частью новой застройки или запланированного сообщества, он, скорее всего, уже имеет доступ к необходимым коммунальным услугам. Однако в сельской местности вам может потребоваться подключение к дому электричества, воды и канализации (или септика). Стоимость подключения к коммунальным услугам может составлять существенную часть вашей общей покупки. Проверьте, не действуют ли какие-либо моратории, и убедитесь, что участок достаточно велик, чтобы удовлетворить ваши потребности, если вы будете устанавливать септическую систему или бурить скважину.

В некоторых случаях вам может потребоваться разрешение от местного поставщика коммунальных услуг. В этом случае вы не сможете завершить продажу, пока водо- и электроэнергетика не закончат свою работу.

Доступность

Участок дома вашей мечты не принесет вам никакой пользы, если он недоступен. Покупка земли чаще всего происходит за пределами города, что может означать длительные поездки и сельские дороги. Подумайте, как вы будете подходить к собственности и требуется ли строительство подъездной дороги или подъездной дороги, что может быть значительным расходом, особенно если для этого требуется сервитут. Не забывайте также учитывать расходы на бензин и время в пути.

Экология

Каждый раз, когда вы хотите построить дом, важно учитывать потенциальные экологические проблемы. Некоторые земли, особенно в сельской местности, могут иметь требования по сохранению, которые ограничивают то, что на них можно построить. Возможно, вы захотите проверить почву и уровень грунтовых вод, так как и то, и другое влияет на то, подходит ли земля для строительства.

Кроме того, могут существовать ограничения на строительство в зависимости от уклона участка или на удаление и/или замену деревьев (особенно в густо заросших лесом районах). Рассмотрите возможность найма опытного геодезиста для изучения земельных прав и ограничений в отношении природных ресурсов.

Финансирование покупки земли

Кредиторы часто берут больше за финансирование свободной земли, чем за финансирование дома — это более рискованно, так как больше может пойти не так. Так что, если вы в состоянии, лучший способ купить землю, вероятно, заплатить наличными.

За исключением этого, конечно, существует множество различных способов финансирования покупки земли. Один из наиболее распространенных – через местные банки или кредитные союзы, которые хорошо знают местность и могут с большей вероятностью предложить местные земельные кредиты, чем крупные национальные учреждения. Если дом, который вы планируете построить, будет вашим основным местом жительства, и вы ищете довольно сельскую местность, вы можете иметь право на получение кредита Министерства сельского хозяйства США, спонсируемого государством.

Как и при любом финансировании жилья, вам следует поискать лучшие цены и получить предварительное одобрение, прежде чем делать какие-либо предложения.

Подготовка земли для строительства

В большинстве случаев вам необходимо получить разрешение на строительство или разрешение от города или округа, чтобы строить на купленной земле. Узнайте, будет ли это относиться к вашей собственности, и убедитесь, что разрешение на месте, прежде чем начать.

Прежде чем вы начнете чертить чертежи своего нового дома, вам придется сначала очистить землю от любых естественных препятствий, которые могут помешать строительству. Профессиональная служба по уходу за деревьями может удалить деревья и кусты — для этого они должны знать местные правила — особенно если они слишком большие или находятся слишком близко к тому месту, где будет построен дом. Валежник и мусор часто можно убрать с помощью бензопилы, или может потребоваться коммерческая дробилка пней.

Вам также необходимо устранить любые потенциальные опасности, такие как провода или трубы. Вы захотите заручиться помощью местных коммунальных компаний, чтобы убедиться, что вы не повредите существующую инфраструктуру во время расчистки земли, так как вы, вероятно, будете нести ответственность за ущерб, если вы это сделаете. Застрахуйте имущество от ответственности, как только вы заключите договор.

В зависимости от размера вашей собственности вам также может потребоваться ее обследование для определения границ границ вашей собственности. Стоимость проведения обследования будет варьироваться в зависимости от местоположения и размера собственности, но установление юридических границ вашей новой собственности сейчас может избавить вас от серьезных проблем в будущем. Геодезисты также могут работать с вашими строителями, чтобы убедиться, что земля правильно выровнена, прежде чем можно будет начать строительство.

Итог

Как и при любой покупке недвижимости, очень важно провести исследование, прежде чем покупать землю для строительства дома. Строительство дома сопряжено со своими головными болями и расходами, поэтому сначала убедитесь, что земля в порядке, и это даст вам отличный старт. Также важно работать с профессионалом, который может провести вас через весь процесс, включая потенциально сложные вопросы получения разрешений и зонирования.

Как купить землю для строительства дома своей мечты

Возможно, вы всегда мечтали построить собственный дом. Или, может быть, вы разочарованы отсутствием инвентаря на рынке жилья и подумываете о строительстве дома с нуля. Вы, конечно, не одиноки — согласно данным Бюро переписи населения США и Министерства жилищного строительства и городского развития США, в марте 2022 года было выдано более 1,8 миллиона разрешений на строительство новых жилых домов. Это на 6,7 процента больше, чем в марте 2021 года.