Процедура покупки земли: Пошаговая инструкция при покупке земельного участка

Содержание

Земельный участок: инструкция по приобретению

Поселиться в собственном доме, на лоне природы или наоборот, среди городских джунглей — уже не мечта, а вполне конкретные планы для солидного числа представителей среднего класса. Перейти в категорию землевладельцев сегодня можно двумя способами. Во первых, участвуя в аукционах, которые проводит администрация Красноярска и власти каждого из природных поселков. Кроме того, участок можно купить у собственника, владеющего землей на том или ином основании.

Участок с молотка

В последнее время на торги выставляются участки, полностью сформированные для индивидуального жилищного строительства. Они поставлены на кадастровый учет, у них утверждены границы и подготовлено межевое дело — формированием документов занимаются администрации каждого из районов. Торги проводятся по мере готовности всех необходимых бумаг. О дате и условиях проведения аукциона желающие купить землю могут узнать из извещений, которые публикуются в местных газетах (в Красноярске — «Городские новости», Емельяновском районе — «Емельяновские вести», в Березовском — «Пригород») и на сайтах городской и районных администраций.

Для участия в аукционе человек должен подать заявление на имя главы местной администрации, указав в нем, что хотел бы приобрести участок на территории конкретного района в собственность для строительства жилого дома. К заявлению в обязательном порядке прилагается копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Кроме того, претендентам необходимо внести задаток, который обычно составляет определенный процент от начальной стоимости участка. Сумма и условия оформляются договором с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации района. В день, назначенный в извещении, районные власти принимают решение, признать претендентов участниками аукциона или нет, а сам аукцион, как правило, проводится на следующий день. Причиной отказа могут стать документы, предоставленные не в полном объеме или вовремя не внесенный залог.

Важно понять, что на аукционах продается не собственно земля, а право выкупа участка в собственность либо право на его аренду. Причем договор аренды или купли продажи в обязательном порядке должен пройти через государственную регистрацию.

Арендная плата за весь период действия договора как правило, удерживается сразу же, из внесенного задатка. Сумма рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью участка. При этом, если за время действия договора размер арендной ставки меняется, отдел администрации производит перерасчет.

Договор аренды на участок заключается в среднем на десять лет. За это время собственник должен построить на участке дом и ввести его в эксплуатацию. Если по какой то причине сделать это ему не удается, при продлении договора размер арендной платы вырастет в несколько раз. Однако обычно срока аренды, установлено по договору, оказывается вполне достаточно, чтобы собственник успел построить коттедж и зарегистрировать его как собственность. После этого и сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли продажи.

Аукционы в пригородах и Красноярске

По словам руководителя отдела муниципальной собственности администрации Емельяновского района Галины Осиной, ближайший аукцион, на котором будет продаваться земля в пригородных поселках, пройдет буквально на днях «Сейчас для участия в аукционе мы готовим земельные участки в поселке Памяти тринадцати борцов, торги по ним назначены на середину октября. Межевание земельных участков, которые будут предоставляться с аукциона, проходит в Солонцах, следующим на очереди стоит поселок Емельяново. Землеустроительные работы в этом поселке начнутся в ближайшее время».

В другом перспективном для коттеджной застройки районе города, Березовском, первые торги участками под частные дома прошли совсем недавно, 1октября 2008 года. В границах Красноярска участки с аукционов продаются не только полностью сформированные, но и с возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поскольку проведение этих работ требует времени, аукционы проходят нечасто, последний прошел примерно два месяца назад и до конца года новых торгов власти не планируют. В год с молотка продается не более десяти подготовленных земельных участков.

Проявите самостоятельность

Второй путь приобретения земли для строительства —не дожидаясь, пока администрация проведет оформление

земли, самостоятельно найти пустующий участок и на собственные средства подготовить для него документы. Но прежде чем заключать договор с геодезистами и землеустроителями, в районном или городском управлении архитектуры стоит свериться с генеральным планом, и узнать, возможно ли на этой территории индивидуальное жилищное строительство.

Если ваши планы на эту землю не вступают в противоречие с планами застройки территории, можно смело приступать к формированию участка. Однако просто выделить себе земли столько, сколько захотелось, не получится. В каждом из пригородов определены максимальный и минимальные размеры земельного надела, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В Березовском районе, например, его размер не может быть больше 25 соток.

Претендент на получение земли должен провести межевание свободного участка и поставить его на кадастровый учет. Сделать это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и указать его характеристики, которые позволяют выделить ваше будущее владение среди массы других земельных наделов. В межевом деле, которое представляет собой документ на добрую сотню страниц, содержится полное описание участка с определением его точных границ и координат. На основе межевого дела составляется кадастровый паспорт земельного участка, документ, в котором указана категория земель, адрес участка, его правообладатель, вид разрешенного использования, площадь, предоставляемая в аренду либо в собственность, и возможные ограничения в его использовании.
Как только у участка появился необходимый пакет документов, администрация района публикует в газете о извещение предоставлении земельного участка в аренду. Если в течение 30 дней других претендентов на участок не появляется, право заключить договор получает гражданин, который провел землеустроительные работы. В противном случае судьба участка будет решаться на аукционе.

Перед торгами он проходит через предварительную оценку, одновременно с этим местные власти решают, что именно будет выставляться на торги — право собственности или аренды участка. Если по итогам торгов человек, который сформировал участок, не становится победителем, ему возмещают затраты на оформление земли.

Купить у частника

Второй способ получить землю для строительства — купить уже готовый участок у владельца, у которого он может находиться и в личной собственности, и в аренде. Хотя стоимость арендуемого участка намного ниже, чем у земли, которая продается в собственность, покупателям, которые выбирают между двумя этими видами права на землю, специалисты советуют остановиться на земле, предлагаемой в собственность.

Валентина Дальченко, юрист компании «Аревера‑Недвижимость»

«Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок. Они прекрасно понимают, что идет массовая за‑стройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос».

И земля, купленная в собственность и участок в аренде при определенных обстоятельствах могут изыматься. Например, если городу станет тесно в своих границах и для развития ему потребуются соседние земли, находящийся участок может быть изъят в пользу государства. Но собственность обеспечивает человеку большие гарантии, в случае «наступления города» на участок земля, находящаяся в собственности, будет выкуплена у владельца по рыночной цене, право аренды же просто прекращается.

Еще один минус покупки земли в аренду — во время переуступки прав аренды невозможно проверить, существуют на участке ли какие либо обременения (условия, ограничивающие его использование).
Если для участка, который продается в собственность, можно заказать в Регистрационной палате справку, в которой будут перечислены все числящиеся за ним обременения, то продажа прав на аренду участка получение такой выписки не предусматривает.

Между тем среди ограничений могут быть такие, которые запрещают на этой земле любое строительство. «Не так давно к нам обратился клиент, который хотел продать земельный участок с ограничением, запрещающим проводить на участке земельные работы на глубине превышающей два метра, — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА НЕДВИЖИМОСТЬ» Валентина Дальченко, — строительство на этой земле исключается. Поэтому особые отметки в кадастровом паспорте документа нужно обязательно проверять».

Хотя, по словам риэлторов, при желании, проверить участок, предоставляемый в аренду, все таки можно. «Для этого стоит обраться в департамент муниципального имущества с запросом, существует ли такой договор аренды, — объясняет Валентина Дальченко, — узнать в управлении архитектуры Красноярска, было ли распоряжение, на основании которого выдавалась аренда. Было получено это право на аукционе или каким либо другим образом».

При покупке права аренды имеет смысл рассматривать только участки, которые предоставляются на долгий срок. Десяти четырнадцати лет аренды вполне хватит, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию. До 2010 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта

Тем же, кто экономии предпочитает определенные гарантии, специалисты советуют покупать участок, собственность на который уже оформлена. По их словам, такая земля сегодня пользуется большим спросом. «Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок, — комментирует Валентина Дальченко. — Они прекрасно понимают, что идет массовая застройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос. А без согласия собственника никакой застройщик на этой земле дом не построит».

Разрешенное использование

Кроме вида собственности, покупателям земельного участка нужно уточнить, имеет ли выбранный ими надел отношение к землям населенных пунктов. Только в этом случае землю можно использовать для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйство, дачного и садового строительства.

Хотя, как отмечают риэлторы, среди сегодняшних покупателей немало таких, которые хотели бы приобрести земли сельхозназначения, которые, хоть и не предусматривают возможности ведения строительства на этом участке, все же весьма перспективны. Во первых, размеры земельных наделов для ведения сельского хозяйства намного больше, чем в населенных пунктах. Во вторых, ничто не стоит на месте, правила землепользования и застройки города меняются, и может оказаться, что агроземли, расположенные вблизи городских границ, в будущем поменяют свой статус, и, став землей населенного пункта, одновременно вырастут в цене.

Если ваша цель не инвестиции в землю, а строительство собственного дома, вам подойдут только участки на территории населенных пунктов. Это может быть земля для жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства — в коттедже, построенном на такой земле, не будет проблем с пропиской. А вот прописаться в доме, стоящем на дачном участке, можно только с разрешения органа местного самоуправления. В садовом же домике сделать это никто просто не позволит.

Назначение земли играет большую роль при определении цены участка, по этой причине надел для садового строительства стоит дешевле остальных. Однако при определенных условиях можно купить недорогой участок для строительства садового дома, а потом это вид разрешенного использования поменять. Для начала нужно свериться с правилами застройки территории. Если смена назначения не противоречит установленному в них порядку, можно смело подавать заявление в управление архитектуры города.

Пакет документов

При продаже земли в собственность на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, на основании которого выдано это свидетельство, и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок покупался в браке, необходимо приложить еще и согласие второго супруга на продажу.

Если переуступается право аренды, то в таком случае продавец должен предоставить договор аренды земельного участка (желательно долгосрочный), распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка. Кроме того, он должен поставить в известность департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска о переуступки земли.

По словам риэлторов, при переуступке права аренды, не лишним будет подстраховаться и попросить к этому набору документов согласие супруга на переуступку права аренды. «Несмотря на то, что по закону при переуступке право аренды согласия супруга не требуется, мы все равно стараемся его требовать вместе со справкой о задолженности по аренде, — рассказывает Валентина Дальченко, — чтобы застраховать покупателя от возможных судебных споров, если потом один из супругов передумает и заявит свои права на участок».

Валентина Дальченко в любом случае советует приобретать те участки, кадастровый паспорт на который уже сформирован. Ведь покупая землю, у которой есть четкие границы и подготовленное межевое дело. будущий владелец участка избавит себя в дальнейших от немалых трат — межевание сегодня недешево. Кроме того, во время сделки он будет иметь четкое представление о реальных границах участка. Даже если эта земля не огорожена забором, ориентирами могут послужить вбитые землеустроителями колышки.

«При совершении сделки у продавца проверяются правоустанавливающие документы, — объясняет Валентина Дальченко, — Если право собственности на участок не зарегистрировано, у продавца проверяются правоустанавливающий документ. Если он сам когда то купил этот участок, это будет договор купли продажи, если ему кто то подарил этот участок, то договор дарения, если по упрощенной форме оформил этот участок — договор бессрочного пользования, либо договор пожизненного наследуемого владения. Если человек оформил право собственности, выкупив землю у государства, то это будет договор купли продажи, заключенный с департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Распоряжение, на основание которого этот договор выдавался. При зарегстированном праве собственности эти договоры должны храниться в регистрационной палате, Ростехнадзоре и других органах, которые занимались регистрацией».

Вполне возможно, что на продажу сегодня выставляется участок, выделенный много лет назад, и принадлежащий продавцу по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно Земельному кодексу РФ земля, принадлежащая гражданину на таком основании, продаваться не может. Чтобы совершать с ней сделки сначала из бессрочного пользования земля должна быть переведена в собственность. Тем более, что сейчас пока действует «дачная амнистия», сделать это стало проще.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок в таком случае может стать оригинал данного документа, акт, на основании которого был выдан документ и кадастровый паспорт земельного земельного участка. Только после того, участок зарегистрирован как собственность продавца, тот может приступить к операции с землей.

Это основные моменты, о которых не следует забывать продавцу и будущему покупателю земельного участка. А в том, что таких будет много, сомнений нет, ведь число сделок с землей в отличие от покупки жилья в последнее время только растет.

Татьяна Крупко


© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой — Право на vc.ru

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

3979
просмотров

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага – купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Промышленные земли;
  • Особоохраняемые земли;
  • Земли Лесного фонда;
  • Земли Водного фона;
  • Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:

Информация по участку нашего поселка Сосны Village 

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях – вам этот вариант не подходит.

Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» – этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:

  • ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
  • ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
  • ДНП – дачное неккомерческое партнерство.

На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.

ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

Карта по Серпуховскому району Московской области 

В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.

Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.

Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:

Поиск осуществляется по территориям

Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:

Обращайте внимание на статус. Вас интересует «Действующий»

И финальный шаг – дойти до карты.

По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.

В легенде уже указаны обозначения, которые подходят для загородного строительства.

Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.

3. Убедиться в наличии межевания

Межевание – это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. За исключением случаев, когда участок уже зарегистрирован в Росреестре. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.

Координаты одной поворотной точки на территории участка поселка Малинки Life

Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.

Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия – очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.

У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.

Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

Снова небольшой ликбез. Обременения – это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.

Фрагмент выписки из ЕГРН Малинки Life

Сервитуты – это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.

Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.

В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.

Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.

5. Проанализировать территорию участка

Не все что продается – это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.

Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.

Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка – она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.

Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.

6. Изучить собственника

Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.

На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай – у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.

Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности – могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.

Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.

Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.

Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.

7. Поговорить с соседями

Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении – всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.

Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.

Результат. Вы владеете информацией из первых уст.

Как принимать решение о покупке?

Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас – понял. Мое. Хочу тут жить».

Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.

Итоги

Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:

  • Смотрим на категорию земель.
  • Узнаем виды разрешенного использования.
  • Сравниваем реальные и документальные границы.
  • Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
  • Проверяем территорию участка и окружение.
  • Изучаем цепочку по владельцам.

Ну или все можно решить гораздо проще – покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас. Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.

В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.

Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!

Процесс покупки земли за наличные: 11 простых шагов

Многие миллениалы переживают сдвиг в своих приоритетах и ​​возможностях и могут в конечном итоге стать поколением с наибольшей долей домовладельцев в будущем.

Хотя все, кого вы знаете, говорят о покупке дома, вы смотрите не на здание. Это земельный участок. Каждый раз, когда вы проезжаете мимо, вас наполняют всевозможные идеи.

Заставляет задуматься: как происходит покупка земли за наличные? Вы надеетесь сделать предложение на этот кусок первоклассной недвижимости, но с чего вообще начать?

Мы опросили ведущих экспертов в своей области и тщательно собрали информацию, чтобы создать для вас это пошаговое руководство. Вот что вам нужно знать.

Источник: (Вилли Бартон / Shutterstock)

Шаг 1: Найдите землю для продажи

Вам не всегда повезет проехать мимо участка земли, который является для вас идеальной инвестиционной возможностью.

Если вы точно знаете, что хотите купить землю, но пока не имеете в виду какую-либо конкретную собственность, попробуйте выполнить поиск в Интернете. LandWatch — это бесплатный онлайн-ресурс, который вы можете использовать для поиска сельской недвижимости и земли для продажи. Перечисленные свойства на LandWatch включают:

  • Охотничьи угодья
  • Тимберленд
  • Продажа ферм
  • Ранчо на продажу
  • Сайты разработки
  • Домашние сайты

Если вам нужна помощь в рассмотрении всех возможностей для подбора жилья, соответствующего вашим конкретным критериям, поговорите с агентом по недвижимости. Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на земельных участках.

Шаг 2. Изучите мелкие детали

Не спешите хватать землю, не изучив ее заранее. Это не земельная лихорадка 1889 года..

Первое, что вы должны изучить, это законы о зонировании округа. Что такое законы о зонировании? Это правила и положения, которые местные органы власти используют для контроля за развитием собственности.

Например, если вы хотите продать отдельные участки, вам нужно знать, разрешено ли вам делить землю. Вы сможете найти эту информацию в городских или окружных правительственных учреждениях.

Наиболее распространенные типы ограничений, которые вы найдете для зонирования, включают:

  • Разрешенный тип зданий
  • Определенный вид бизнеса Не разрешено
  • Размеры и высота зданий
  • Расположение инженерных коммуникаций

Как только вы узнаете, какие ограничения действуют для земельного участка, вы также захотите выяснить, предоставляются ли разрешения вместе с землей. Если вы хотите что-то построить на земле, вы должны выполнить обязательства по разрешению. Вам могут понадобиться разрешения для:

  • Канализация. Если вы планируете строить на участке земли, вам нужно знать, достаточно ли пропускной способности канализации для подключения. Если имущество находится далеко от ближайшей канализационной линии, лучшим вариантом может быть использование частной септической системы.
  • Коммунальные услуги. Если вам необходимо подключение к водопроводу или доступ к электросети, для этого вам также потребуются разрешения.
  • Подъезд к дороге. Различные факторы будут влиять на то, сколько будет стоить проложить дорогу через землю, и будет ли это разрешено вообще. Если земля покрыта деревьями, их нужно сначала очистить. Если земля находится рядом с заповедной зоной или на ней обитают находящиеся под угрозой исчезновения животные, строительные работы часто ограничиваются или полностью ограничиваются.

«Пригодная для использования земля — это огромная проблема», — говорит Уильям Баркер, агент по недвижимости из Омахи, который продал на 72% больше частных домов, чем средний местный агент. «Река пересекает его? Есть ли озеро или куча деревьев? Деревья могут уничтожить ценность земли».

Средняя стоимость удаления одного дерева составляет около 700 долларов. При поиске земли для покупки и строительства учитывайте, нужно ли вам вырубать деревья или нет. Вырубка нескольких деревьев может быть управляемой, но если вам нужно срубить сотни деревьев, вы столкнетесь с непомерной ценой.

«Существует множество неправильных представлений о том, сколько стоит земля, — продолжает Баркер.

«Прежде чем покупать, обязательно проявите усердие и проведите исследование. Даже если вы платите наличными, следуйте тем же процедурам, которые требует кредитор, чтобы избежать каких-либо сюрпризов».

Баркер рассказывает, что однажды у него был клиент, который сидел на земле, чтобы выйти на пенсию, которая стоила миллионы долларов. «На земле было проведено экологическое обследование, и они обнаружили исчезающий вид насекомых под названием тигровый жук Солт-Крик. Из-за исчезающих видов он ничего не мог сделать с землей и потерял миллионы инвестиций».

Источник: (Фредерик Уоррен / Unsplash)

Шаг 3: Наведите порядок в финансировании

Поскольку вы планируете сделать предложение наличными, вам необходимо привести в порядок несколько документов.

Во-первых, продавец, скорее всего, захочет увидеть подтверждение наличия средств. Продавцы хотят видеть, что вы можете покрыть первоначальный взнос и расходы на закрытие. Подтверждение наличия средств должно быть на официальном бланке учреждения, в котором находятся ваши средства. Должны быть указаны дата, имя владельца счета и остаток средств.

Другие примеры документов, подтверждающих наличие средств, которые продавец может принять, включают выписку из банка, копию баланса счета денежного рынка или открытую кредитную линию.

Шаг 4: Сделайте предложение продавцу в письменной форме

При сделке с недвижимостью устная договоренность не действует. Любые детали, которые могут повлиять на стоимость земли, которую вы хотите купить, должны быть изложены в письменной форме.

Наиболее распространенным типом контракта, используемого для подачи предложения, является форма предложения предложения агента по недвижимости. Вы можете найти образцы формы заявки на участие в торгах в Интернете.

В контракте вы должны указать цену земли, ее местоположение или номер участка, а также непредвиденные расходы.

Скорее всего, у вас все еще будут вопросы о земле, когда вы сделаете свое предложение. Непредвиденные обстоятельства предназначены для того, чтобы защитить вас. Только после того, как ваше предложение будет принято, вы захотите потратить время и деньги на ответы на определенные вопросы.

Непредвиденные обстоятельства означают, что если в течение периода проверки обнаружится что-то неудовлетворительное, вы сможете отказаться от сделки и даже вернуть свои задатки.

Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства при покупке земли за наличные включают:

  • Что земля может пройти экологическое испытание
  • Земля может получить разрешение на септическую систему
  • Наличие актуального обследования, показывающего правильные границы и размер участка, а также любые возможные сервитуты или посягательства
  • Правила зонирования отвечают потребностям покупателя

После того как предложение будет принято, следующая форма, которую вы можете использовать, — это Соглашение о купле-продаже (SPA). Обе формы являются юридически обязательными документами.

Помните, что в некоторых штатах эти формы могут быть объединены в один контракт. Затем вы можете быть заблокированы обязательством покупать на условиях продавца. Так что, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, обязательно проведите исследование и внимательно прочитайте все документы.

Источник: (Pixtural/Shutterstock)

Шаг 5: Внесите залог

Когда вы делаете предложение наличными, вы также включаете задаток.

Задаток — это (обычно) небольшая сумма денег, которая передается на условное депонирование, чтобы показать, что вы серьезный покупатель. Если вы откажетесь от сделки по какой-либо причине, не указанной в разделе «Непредвиденные обстоятельства» (это должно проиллюстрировать, насколько важно использовать непредвиденные обстоятельства, чтобы защитить себя!), продавец получает деньги себе.

Шаг 6. Проведите экологические испытания

При покупке земли экологические испытания так же важны, как и осмотр дома перед покупкой.

Вы хотите знать, загрязнена ли почва. Экологический тест может сказать вам, есть ли повреждения от землетрясения или вероятность провала.

Еще кое-что, на что вам стоит обратить внимание, — это влажность почвы. Если вы планируете строить на земле, вам нужно убедиться, что земля достаточно устойчива, чтобы поддерживать структуру, которую вы планируете.

Источник: (Скотт Блейк / Unsplash)

. Шаг 7. Ознакомьтесь с опросом

.

«Важно, чтобы геодезист осмотрел участок земли перед покупкой, чтобы не столкнуться с какими-либо неожиданностями», — говорит Крис Мейнен, владелец Smith & Oakes, Inc. Он имеет более чем 22-летний опыт работы в области промышленность.

Как только вы сделаете топографическую съемку, вы будете точно знать, где проходят границы. Геодезисты отмечают углы земли арматурой, которая лежит на одном уровне с землей. Если они находят какие-либо закопанные трубы, геодезисты также используют маркеры памятников, такие как деревянный кол, чтобы отметить место.

Мейнен говорит, что опрос помогает покупателю правильно понять, сколько площадей он на самом деле покупает. «Некоторые части земли могут быть непригодны для использования — например, из-за полосы отвода дорог общего пользования. Таким образом, на 40 акрах действительно может быть только 39,5 акров, пригодных для использования».

Шаг 8: Проверьте заголовок

Как и в случае с домом, на землю могут быть наложены аресты по разным причинам, например, из-за невыплаченных налогов.

Прежде чем купить землю, убедитесь, что на землю есть четкий титул. Поиск по названию будет стоить вам от 75 до 100 долларов, но оно того стоит.

Поиск по титулу также может определить, есть ли какие-либо специальные оценки, ограничения или сервитуты в отношении собственности. Иногда третье лицо может иметь право пользования частью имущества. Этой третьей стороной может быть коммунальное предприятие, имеющее право устанавливать столбы для линий электропередач.

Источник: (Патрик Шнайдер / Unsplash)

Шаг 9: Последнее прохождение

Хотя на самом деле вы не ходите по чему-либо, как по дому, перед покупкой вы захотите совершить поездку по земле.

Пешая прогулка по территории не только поможет вам понять ее форму, но также даст вам возможность подтвердить любые выводы, сделанные в результате обследования земли или проверки правового титула. С завязанными глазами дом не купишь, так почему бы и землю не осмотреть своими глазами?

Шаг 10: Будьте готовы заплатить

После того, как в течение периода проверки все вас удовлетворило, пришло время заплатить продавцу.

Наиболее распространенным способом оплаты при расчете наличными является кассовый чек. Личные чеки неприемлемы, когда речь идет о передаче больших сумм денег из рук в руки. Кассовый чек помогает снять любые опасения по поводу законности, поскольку средства выдаются банком.

Источник: (Bailey Anselme/Unsplash)

Шаг 11: Процесс покупки земли за наличные подходит к концу

После того, как вы доставили кассовый чек, пришло время, наконец, заполучить купчую.

Один из вариантов — закрыть в ЗАГСе, где будете оформлять купчую. Вы также можете закрыть в титульной компании.

Если у вас нет агента по недвижимости, который помог бы вам в этом процессе, вы можете подумать о том, чтобы нанять адвоката, который сначала проверит контракты для вас. В некоторых штатах поверенный может даже подать дело для регистрации.

Тем не менее, желательно, чтобы вы работали с ведущим агентом по недвижимости во время сделки. Агент по недвижимости, специализирующийся на сделках с землей, знает, как защитить ваши интересы в контракте.

«Самый большой недостаток покупки земли — наличие скрытых факторов риска, — говорит Баркер. «Работа с агентом по недвижимости поможет вам сориентироваться в процессе и, в идеале, избежать каких-либо проблем».

Источник изображения заголовка: (Анастасия Романова / Unsplash)

Как купить землю | Bankrate

Независимо от того, хотите ли вы построить семейный дом, начать ферму или использовать ее для отдыха, покупка земли может оказаться сложной задачей. Если вам интересно, как купить землю, вот что вам нужно знать.

1. Решите, как вы будете платить

 

Прежде чем приступить к поиску незастроенной земли для продажи, внимательно изучите свои финансы, чтобы убедиться, что вы можете себе это позволить, а также определите, как вы будете платить.

Одна из лучших стратегий — платить наличными, потому что кредиторы считают свободную землю более рискованной инвестицией, чем уже построенный дом, и в результате берут больше за его финансирование.

Если вы планируете платить наличными, вам следует заложить в бюджет как землю, так и дополнительные расходы, такие как налоги на имущество и установку инженерных сетей.

Если вместо этого вы ищете кредит, важно заранее привести свои финансы в хорошую форму, погасив долги, чтобы снизить отношение долга к доходу, и начать откладывать на крупный первоначальный взнос.

«Кредиторы обычно требуют от 20 до 25 процентов авансового платежа за необработанные земли и фермы, хотя есть некоторые кредитные союзы, ориентированные на сельское хозяйство, которые иногда требуют только 15-процентный первоначальный взнос», — говорит Брэндон Гарретт, президент и главный инвестиционный директор BentOak Capital. в Уэтерфорде, штат Техас.

2. Сравните варианты финансирования

 

Если вы идете по пути финансирования, знайте, что покупка земли может быть сложным процессом. Земельные кредиты — это не то же самое, что обычные ипотечные кредиты, и их более высокая стоимость, как правило, отражает степень риска, который принимает на себя финансовое учреждение, имеющее дело с незастроенной недвижимостью. Ваши варианты финансирования могут включать:

Кредит на землю в банке или кредитном союзе

Местный банк или кредитный союз, скорее всего, знакомы с землей в этом районе и могут предложить кредит на более выгодных условиях.

«Если у вас нет прочных существующих отношений с банком и вы хотите профинансировать покупку земли, потребительский кредитный кооператив, который специализируется на кредитовании сельских и сельскохозяйственных угодий, — отличное место для начала», — говорит Гарретт.

Кредит Министерства сельского хозяйства США

Если земля находится в приемлемой сельской местности, и вы планируете построить на ней свое основное жилище, вы можете претендовать на получение кредита Министерства сельского хозяйства США, поддерживаемого Министерством сельского хозяйства США. Эти кредиты, как правило, имеют доступные процентные ставки и требования к первоначальному взносу. Варианты включают ссуды по разделу 523 для тех, кто планирует построить дом самостоятельно, и ссуды по разделу 524 для тех, кто будет нанимать подрядчика.

Ссуда ​​SBA 504

Администрация малого бизнеса (SBA) сотрудничает с финансовыми учреждениями для предоставления финансирования владельцам бизнеса, которые покупают землю для коммерческого использования в форме ссуды SBA 504. Вы можете претендовать на этот вид кредита с 10-процентным первоначальным взносом.

Кредит под залог собственного дома

Если у вас уже есть дом, вы можете рассмотреть возможность использования имеющегося собственного капитала с помощью кредита под залог собственного дома. Этот подход, вероятно, будет намного дешевле, чем кредит на землю, но действуйте осторожно, используя свой дом в качестве залога.

Финансирование продавца

Если владелец земли хочет завершить продажу, вы можете договориться о финансировании продавца. Лучше всего нанять адвоката для помощи в согласовании условий сделки, включая авансовый платеж, процентную ставку и условия погашения.

После того, как вы получили одобрение на получение земельного кредита, есть несколько шагов в процессе закрытия:

  • Оценка – Профессиональный оценщик обмерит и оценит имущество с учетом размера и местонахождения. Обычно это занимает от двух до четырех недель.
  • Проверка документации по собственности — Кредитор назначит проверку правового титула, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо непогашенных залогов или судебных решений в отношении собственности.
  • Проверка страховки . Вас попросят предоставить подтверждение всех необходимых страховых покрытий, таких как общее страхование, страхование гражданской ответственности, страхование от несчастных случаев или страхование от наводнения.
  • Подготовка документов – Кредитный специалист создаст кредитные документы, показывающие утвержденные условия.
  • Расчет вознаграждения . Сборы, которые вы должны заплатить при закрытии сделки, могут включать плату за право собственности, плату за регистрацию, налоги на недвижимость, комиссию за недвижимость или другие расходы, взимаемые кредитором, титульной компанией, оценщиком или агентом по недвижимости.

3. Учитывайте все расходы

В зависимости от того, как вы планируете использовать недвижимость, владение землей может сопровождаться многими скрытыми расходами, такими как плата за разрешение или оплата строительства септической системы.

«В дополнение к покупке и финансированию существуют дополнительные расходы на содержание земли, которые люди, как правило, не учитывают, особенно новые землевладельцы», — говорит Гарретт.

Кроме того, «даже если у вас есть свободная земля, существуют активные требования к управлению и расходы», — говорит Хэнк Малвихилл, директор и старший консультант по вопросам благосостояния в Smith Anglin Financial в Далласе, штат Техас. «Знайте, что земля не просто так лежит».

4. Найти землю для продажи

Есть несколько способов найти землю для продажи:

Онлайн-объявления

Если у вас есть представление о том, где вы хотели бы купить землю, вы можете начать поиск в Интернете участков, предлагаемых через аукцион или объекты, выставленные на продажу. Несколько веб-сайтов включают:

  • LandAndFarm.com
  • LandWatch.com
  • Land.com
  • LandCentury.com

Вы также можете попробовать поискать землю для продажи на обычных сайтах с объявлениями о недвижимости, таких как Zillow или realtor.com. Вы даже можете попробовать просмотреть списки на Craigslist.

Через агента по недвижимости

В зависимости от того, где вы живете, в этом районе может быть агент по недвижимости (или несколько), специализирующийся на продаже земли, или, по крайней мере, готовый прислушаться к незарегистрированным участкам свободной земли. .

Ваша местная газета

Раздел объявлений в вашей местной газете может рекламировать списки владельцев земли, продающих участки самостоятельно, и вы можете сэкономить деньги, связавшись с владельцем напрямую. Также могут быть нишевые публикации со списками земель, соответствующих вашим интересам, таких как земли для охоты, отдыха или ведения сельского хозяйства.

Поездка на машине

Другой способ найти землю для продажи — это просто объехать нужный район и поискать объявления о продаже или заехать в местное агентство недвижимости, чтобы проверить объявления в окне. Таким образом, вы можете найти землю, которая не указана в Интернете.

Правительственные списки земель

Иногда правительство может присвоить себе землю, например, изъятые участки. Вы можете искать то, что доступно на таких сайтах, как:

  • Disposal.gsa.gov
  • Realestatesales.gov

Земля, продаваемая государством, обычно продается через аукцион, поэтому, если это ваша стратегия, будьте готовы пройти через процесс аукционных торгов.

Если у вас раньше не было земли, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, например, с агентом по недвижимости, который специализируется на продаже земли, или с планировщиком земельных участков, чья работа заключается в оценке возможности строительства или развития участка земли. земля. Планировщик земли оценивает уклон земли, уровень грунтовых вод, тип почвы и растительности и другие факторы, чтобы определить, какие структуры земля может выдержать.

5. Исследуйте собственность

 

Когда вы найдете землю для покупки, сделайте домашнее задание, прежде чем делать предложение. Вот некоторые ключевые вопросы для расследования:

  • Коммунальные услуги – Имеются ли на участке водопровод, канализация и электричество? Если нет, вам необходимо их установить. «Подведение электричества к удаленному участку может быть невероятно дорогим», — говорит Малвихилл. «Канализационные услуги в отдаленных районах маловероятны, поэтому будьте готовы потратить до 40 000 долларов на септическую систему».
  • Подъезд к дому – Есть ли подъезд к собственности с дороги общего пользования? В противном случае вам может понадобиться получить сервитут на строительство дороги.
  • Ограничения на зонирование и землепользование – Действительно ли ваша идиллическая загородная собственность предназначена для промышленного, сельскохозяйственного или торгового использования, а не для проживания? Будет ли когда-нибудь построена окружная дорога или торговый центр рядом с домом? Посетите веб-сайт вашего местного органа по зонированию или посетите мэрию лично, чтобы узнать о правилах в этом районе и любых планах строительства, которые могут повлиять на ваш участок. «Вы действительно не хотите строить дом своей мечты рядом с красивой открытой территорией, которая предназначена для гравийного карьера», — говорит Малвихилл.
  • Налоги на недвижимость — «Налоги на недвижимость на участке земли могут быть дорогостоящими и делать владение собственностью в долгосрочной перспективе экономически невыгодным, поэтому большинство землевладельцев стараются обеспечить, чтобы их участки подпадали под сельскохозяйственные исключения», — говорит Гарретт.

6. Сделайте свое предложение

После того, как вы сделали свою домашнюю работу по собственности и знаете, как вы планируете финансировать покупку, вы готовы представить владельцу предложение. Этот письменный документ содержит подробную информацию об объекте недвижимости, вашу контактную информацию, цену, которую вы готовы заплатить, и другие условия.

Вы также можете включить в свое предложение непредвиденные обстоятельства, чтобы защитить себя от факторов, которые могут заставить вас отказаться от сделки.