Собственного дома: пошаговая инструкция. Как правильно начать строить частный дом

Содержание

Содержание дома — что входит в содержание частного дома

История

Статьи

Фотогалерея

Видеогалерея

Отзывы

Управляющая компания

Вернуться к списку статей

31 Июля 2020 г.


Некоторые потенциальные покупатели загородного жилья, оказавшись перед выбором «дом или квартира», нередко выбирают последнее. Чаще всего люди отказываются от покупки, узнав, сколько стоит содержать частный дом. Виной тому — стереотип, что жизнь в своем доме обходится дорого.


На самом деле универсальной формулы, показывающей как правильно содержать частный дом, нет. Расходы даже у домовладельцев, проживающих в одном коттеджном поселке могут отличаться в разы.


Расскажем как содержать частный дом бюджетно, на чем можно сэкономить, какие коммуникации дешевле в эксплуатации, какие статьи расходов стоит учитывать.

Что входит в содержание и обслуживание дома


Однозначно ответить, дорого ли содержать частный дом, не получится. Ежемесячные расходы зависят от площади и материалов постройки дома, наличия центральных коммуникаций и тарифов, типа автономных источников электроэнергии, водоснабжения, отопления, электричества.


В тариф на содержание дома некоторые управляющие компании включают не только оплату за потребленные кВт/ч, кубометры воды и газа, но и расходы на содержание и благоустройство территории населенного пункта, такие как:

  • вывоз мусора;
  • уличное освещение;
  • чистка дорог;
  • охрана;
  • другие работы.


В бюджете необходимо предусмотреть расходы на содержание автономных сетей и оборудования — например, траты на вызов ассенизатора несколько раз в год (если в поселке нет единой канализационной сети и стоки уходят в септик).


Важно включить в содержание дома и затраты на покупку расходных материалов — сюда входит, например, топливо для работы дизельного генератора.

Отопление


Самый удобный и экономичный вариант — система отопления, работающая на газу. Если в населенном пункте проведен магистральный газ, рассчитать затраты несложно: тарифы на газопотребление одинаковы и для областного центра, и для других населенных пунктов.


Бюджетный, но менее удобный, а еще более трудо- и времязатратный способ отапливать коттедж — дровяная печь. При выборе этого способа отопления возможна существенная экономия: если не покупать дрова, а заготавливать их самостоятельно. Правда, на сбор валежника и колку дров понадобится время.


Электрический котел — простой, но далеко не самый экономичный способ организации отопительной системы. Эксплуатация дизельных, твердотопливных и пеллетных котлов обойдется чуть дешевле, однако их обслуживание не всегда удобно.


У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Водоснабжение


Централизованное водоснабжение удобно, хоть и не очень экономично. Тарифы на воду в области аналогичны городским, размер платы в месяц будет зависеть от показаний счетчиков.


Там, где нет общей системы водоснабжения, обычно обустраивают скважину. В этом случае, расходов на воду не будет совсем: лишь незначительно увеличится плата за электричество, которое расходуется на работу насосов.

Электричество


Плата за электроэнергию в коттеджных поселках под ИЖС, расположенных за городской чертой ниже, чем в городе.


Можно использовать автономный источник электроэнергии. Однако, такой вариант лучше использовать в крайних случаях: дорогое оборудование требует регулярной закупки расходных материалов, частого обслуживания.


Электрогенераторы подойдут при отсутствии альтернативы — невозможности подключиться к централизованной электросети, а также если цена оборудования ниже суммарных расходов на такое подключение.

Канализация


Рассчитать, сколько стоит водоотведение в КП с центральной канализационной системой, не составит труда, тарифы не отличаются от городских.


Если обустраивается септик, то расходы на канализацию можно совсем исключить из бюджета. Потратиться придется только на вызов ассенизаторской машины для откачки стоков: 1–4 раза в год, в зависимости от водопотребления.

Уборка придомовой территории


В текущее содержание дома входит обязательный уход за участком: летом — покос травы, зимой — уборка снега. Правила содержания жилых домов не обязывают ухаживать за придомовой территорией, однако выполнение этих работ сделает проживание комфортнее. Можно выбрать платные услуги, либо единожды потратиться на косилку и лопату и приводить участок в порядок самостоятельно.

Дополнительные платежи


Некоторые СНТ и коттеджные поселки включают в платежки расходы на содержание общих территорий и обслуживание общих инженерных сетей. Перечень услуг и размер платы на содержание коттеджа сильно отличается в населенных пунктах эконом-, среднего и бизнес-класса.

На чем можно сэкономить?


Стоимость содержания частного дома может быть сопоставима с тратами на коммунальные услуги в городской квартире. Чтобы содержание жилого дома не было обременительным, важно выбрать участок в хорошем месте.


Плюсы и минусы частного дома, стоимость его содержания стоит рассматривать на конкретных примерах. Желательно посмотреть платежки других жильцов в выбранном КП, чтобы понять, сколько стоит содержание коттеджа в месяц, какие расходы несут собственники жилья на дополнительные платежи.


Самая низкая цена содержания частного дома наблюдается в поселках с проведенным магистральным газом и электричеством, небольшими платежами на обслуживание общего имущества. Автономное и центральное водоснабжение по итогу выходят по стоимости примерно одинаково.

Преимущества содержания дома в КП


Рассматривая вариант для покупки, лучше выбирать коттеджные поселки, в которых уже есть все условия: проведены магистральный газ и электричество, есть дороги, территория благоустроена. Важно, чтобы коммуникации и инфраструктура были включены в стоимость участков, не требовались регулярные взносы на организацию комфортного пространства. Этим критериям соответствуют коттеджные поселки «Лето-Парк» и «Луговое».


Коммунальные услуги оплачиваются согласно потреблению по счетчикам. Небольшие дополнительные платежи идут на оплату работ УК: регулярная уборка территории, вывоз мусора, ремонт дорог, обслуживание видеонаблюдения и охраны.

Вернуться к списку статей

Проект собственного дома. Первый этаж, часть 1 – Михаил и Анна Кошелевы – Стиль – Материалы сайта – Сноб

Фото из личного архива

Продолжение. Начало читайте здесь:

  • Построить дом и не умереть
  • Как выбрать землю под строительство дома
  • Кирпич vs. бетон: из чего лучше строить дома
  • Большому дому — большой фундамент
  • Проект собственного дома: начало

В прошлый раз мы рассказывали о том, откуда взять проект, а сегодня поговорим о том, как стоит подходить к планировке дома и как продумать первый этаж так, чтобы гости, да и вы сами удивлялись, что все удобно и красиво.

Эти знания нам достались из поездок, путешествий, из собственной практики в планировке квартир и таун-хаусов и, что является отдельной нашей гордостью, — от изучения планировок дореволюционных усадеб. Если вы решили купить готовый проект, то в него можно внести изменения, правда, тут важно проконсультироваться с проектировщиком, потому что не все стены в готовом проекте можно легко передвинуть. А если вы выбрали вариант работы с архитектором, задача упростится — профессионал всегда подскажет нюансы, на которые вы бы не обратили внимания. Главное — дать себе понять, что вы не обязаны привязываться к уже существующим планировкам.

Рассказывать будем на примере нашего дома, но это вовсе не значит, что его планировка эталонна. Для нас важно, что она удобна именно нам. Ваш дом может и должен быть таким, каким вам захочется его видеть. Пока, наверное, это звучит чересчур абстрактно, но сейчас все станет понятнее.

Вход в дом

В проектах квартир мы всегда радуемся, когда входная дверь находится в центре квартиры. Если расположение капитальных стен позволяет, мы можем спланировать интерьер так, чтобы избежать коридоров. Да что же они так ополчились на эти безобидные пространства, спросит незнакомый с нами читатель? Поясним: единственная функция коридора — навигация, он должен обеспечить возможность попасть из одного помещения в другое. Скажем, в гостиной вы можете общаться, лежать, смотреть кино, сидеть, устроить урок йоги, читать, делать невероятное количество дел. Коридоры как правило лишены окон, и сделать их уютными практически невозможно, потому что в коридоре вы можете только идти. А если вход в квартиру находится в углу, это означает, что для того, чтобы попасть в противоположный угол квартиры, вам совершенно точно не обойтись без коридора.

С домами то же самое, поэтому мы ни секунды не сомневались, планируя входную дверь по центру фасада. С точки зрения эстетики, симметрия придает большую значимость самому зданию. В современной архитектуре почему-то принято прятать вход. Посмотрите на Центр Гейдара Алиева, построенный Захой Хадид и собравший множество архитектурных премий. Как вход оказался в самом неожиданном месте? Мы, конечно, понимаем: кто мы и кто Заха Хадид, но на наш взгляд — лучшее, что архитектор может сделать для дома, — это четко обозначить входную группу. За счет большой двери, козырька, ступенек, светильников, даже кустов.

Фото из личного архива

Прихожая

Эта на удивление изящная формулировка сохранилась даже в официальных планах БТИ. Но 90% проектов домов делаются так, что главным элементом в этом пространстве является шкаф, а главной функцией — сохранение тепла на первом этаже, поэтому и название колеблется от «тамбура» до «коридора». А ведь в прихожей может быть еще и отдельное зеркало в полный рост, полноценное кресло, стол, на который вы сможете положить сумки, и кто-то даже скажет, что так не бывает, но — и вазу с цветами!

Сразу предупредим — делать прихожую меньше 5 метров нельзя. То есть с точки зрения геометрии и пространства это более чем реально, но маленькая прихожая — это большая ошибка.

Речь не только о цветочках, как в кино. В доме, в котором мы сейчас живем, прихожая больше 6 метров, и этого вполне достаточно, чтобы 3-4 человека комфортно разделись и нашли тапки. Достаточно этого и для крупных покупок зимой, когда нужно затащить много пакетов из машины, не закрывая входную дверь, но и не вымораживая весь этаж. Проблема возникает, когда приходят гости, и, встречая или прощаясь, все набиваются в эти 6 метров так, что расходятся отлично отутюженными.

У нас. Мы сделали прихожую площадью 9,5 метров и отказались от больших платяных шкафов — для сезонного хранения будет полно места у каждого в комнатах. Еще один момент — входная дверь. Делать ее прочной в доме особенного смысла нет — рядом большие окна, которые взломать проще, поэтому лучше потратиться на охрану. А если кто-то все же взломает дверь, то вторая, железная у нас все-таки предусмотрена (она ведет в следующее помещение и летом будет полностью открыта), так что воры украдут все наши тапки, а там и полиция приедет.

Фото из личного архива

Лестница

Как-то в практике на уже готовых объектах нам не везло с хорошо задуманными лестничными шахтами и доставались пространства вплоть до 2 на 2 метра. Когда вы покупаете такой таун-хаус с голыми стенами, это незаметно, но когда дизайнер или архитектор начнет планировать лестницу — становится очевидно, что у вас получается или «тренажер» с подъемом ступеней в 19-20 сантиметров, или «скульптура», похожая на винтовую лестницу.

Кстати, небольшой ликбез о лестницах. Они бывают деревянными, с металлическими конструкциями или из бетона. Чем тяжелее материал, тем меньше лестница вибрирует, оповещая всех домочадцев о том, что кто-то идет.

Деревянные лестницы не хороши вообще ничем, а если они из сосны, то они еще и коварны. Дело в том, что дерево, как живой материал, имеет разные размеры в зависимости от сезона, поэтому лестница может скрипеть даже тогда, когда по ней никто не ходит. При этом стоят они прилично: от 150 тысяч за этаж.

Металлические лестницы или лестницы с металлическим каркасом и деревянной обшивкой, конечно, технологичнее и скрипят намного реже. Их недостаток — высокая цена, в среднем около 200-300 тысяч за этаж. Но иногда у них нет альтернативы, потому что застройщик не предусмотрел фундамента под лестничными опорами или сделал плиты перекрытий слишком тонкими.

Железобетонная лестница сотрясать весь дом не будет и обойдется в 70–90 тысяч за этаж с материалами, но тут важно, чтобы бригада была толковая и выдержала геометрию ступеней. Если напортачили, результат можно и подправить, долив или сбив лишнее, но переделывать всегда сложнее, чем сделать хорошо сразу.

Угол подъема лестниц в жилых и общественных зданиях должен укладываться в диапазон от 20 до 36 градусов; высота подъема ступеней должна быть не больше 17 сантиметров, а глубина ступени не меньше 26. Конечно, отклонения в сантиметр криминалом не будут, но если это ваш дом, пусть будет по-человечески, согласны?

У нас. Получились комфортные 16/29 см при ширине лестничного марша в 120, а лестничная шахта вообще гигантские 2,5 на 3,5 метра. Да, с точки зрения норм это много, а с точки зрения архитектора, придумавшего уместить лестницу в 2 на 2 — преступное разбазаривание пространства, но мы осознанно хотели более широкую лестницу, потому что штукатурка «съест» еще пару сантиметров с каждой стороны и по 10 сантиметров отнимут поручни, поэтому мы выйдем на классический метр.

Из нюансов именно нашего дома — мы запланировали на площадке между маршами консоль, чтобы ставить на нее цветы. И второй момент: на наш взгляд, это здорово, когда лестница спускается к входной двери. Когда-то у нас будет дочь, и за ней приедет молодой человек, который будет дожидаться внизу, а она к нему спустится по этой широкой лестнице с цветами. Сложно сейчас сказать, насколько это хорошая идея, поживем — увидим.

Мы думали уместить планировку первого этажа в одну публикацию, но сейчас понимаем, что лучше рассказать все подробнее и не комкать повествование. В следующий раз расскажем о котельной, гостиной, зимнем саде и — самое главное — о кухне. Там столько нюансов, что можно писать отдельную книгу.

Самая главная задача для нас — дать вам понять, что планировка дома полностью зависит от вас, и можно и нужно продумывать каждую мелочь. Только держите в голове, что в реализации собственных идей можно зайти далеко, и если вы решите продавать дом, то их не все оценят. Например, однажды мы видели дом циркового артиста: узкий, но высокий, а у подножья одной из стен был задуман бассейн 3х3 и глубиной 6 метров для ныряния с крыши.

Авторы — основатели дизайн-проекта Happy Station

Собственный дом Определение | Law Insider

  • означает государственное или частное коммерческое или некоммерческое жилое учреждение, предоставляющее реабилитационный уход и лечение лицам, совершившим преступления на сексуальной почве.

  • означает Корпорацию Trinity House of Deptford Strond;

  • означает место жительства, в котором предоставляется жилье и питание. С каждого проживающего в пансионате взимается единовременная сумма на покрытие расходов на проживание и питание без отдельного учета справедливой продажной цены питания.

  • означает любой дом или другое здание или его часть, в которой люди проживают по найму, но не включает гостиницу, больницу, дом престарелых, дом для молодежи или учреждение, если оно лицензировано, одобрено или под надзором в соответствии с любым другим законом; («пенсия»)

  • означает любое жилое помещение или ту часть жилого помещения, в которой имеется одна или несколько комнат, в которой владелец или управляющий сдает помещение в аренду трем или более лицам, не являющимся мужем и женой, сыном или дочерью. , мать или отец, сестра или брат владельца или оператора.

  • означает любую жилую недвижимость, оцениваемую как недвижимую. предназначенный для проживания или занятый в качестве дома или места жительства трех или более семей, проживающих независимо друг от друга и готовящих себе пищу в своей квартире, номере или жилом помещении.

  • означает город или города, указанные как таковые в соответствующих Окончательных условиях;

  • означает физическое лицо, которое за компенсацию или ценное вознаграждение нанято прямо или косвенно лицензированным брокером по недвижимости для продажи или предложения продажи, покупки или предложения покупки, предоставления или предложения анализа рынка, списка или предложения или пытаться перечислить или договориться о покупке, продаже или обмене недвижимости; вести переговоры об ипотеке недвижимости; вести переговоры о строительстве здания на недвижимом имуществе, или сдавать в аренду или предлагать в аренду, или сдавать в аренду или предлагать в аренду недвижимое имущество; кто нанят брокером по недвижимости для управления недвижимостью; или кто продает или предлагает к продаже, покупает или предлагает купить, сдает в аренду или предлагает в аренду, или ведет переговоры о покупке или продаже или обмене бизнеса, деловых возможностей или деловой репутации существующего бизнеса для других, в целом или частично призвание.

  • означает Международное бюро Всемирной организации интеллектуальной собственности.

  • означает помещения, имеющие внешний вид жилой единицы, но эксплуатируемые на коммерческой основе, в которых размещаются спальные места для шести или более оплачиваемых гостей, и в которых не предусмотрены удобства для других лиц, кроме этих гостей, владельца и персонала;

  • означает застройку здания или сооружения с четырьмя или более жилыми единицами, каждая из которых предназначена для использования в качестве сдаваемых внаем жилых помещений.

  • означает клиринговую палату, признанную в соответствии с законодательством юрисдикции, в которой Акции (или депозитарные расписки на них) котируются или котируются на фондовой бирже или в системе междилерских котировок в такой юрисдикции.

  • означает участок земли, два или более

  • означает любое судно, имеющее туалет или спальные помещения или способное содержать закрытые или полузакрытые спальные помещения;

  • означает жилые помещения, предназначенные для проживания более 1 семьи.

  • или «продавец» означает (i) любое лицо, нанятое в качестве работника

  • или «полоса движения» означает часть проезжей части, предназначенную или предназначенную для размещения

  • (NR 115.03( 1h)) означает постоянное сооружение, используемое для хранения плавсредств и сопутствующих материалов, и включает в себя все сооружения, которые полностью закрыты, имеют крышу или стены или любую комбинацию этих конструктивных частей.

  • означает систему, обеспечивающую подачу питьевой воды потребителям по единому трубопроводу.

  • означает термин, определенный в разделе 20106 Кодекса общественного здравоохранения, 1978 PA 368, MCL 333.20106.

  • означает компанию или организацию, содействующую и/или предоставляющую транспортные услуги с использованием компьютера или цифрового приложения или платформы для связи или подбора пассажиров с водителями за компенсацию или плату.

  • (MHI) означает расчет, рассчитанный Бюро переписи населения США — Доход домохозяйств — включает доход домохозяина и всех других лиц в возрасте 15 лет и старше в домохозяйстве, независимо от того, состоят ли они в родстве с домохозяином или нет . Поскольку многие домохозяйства состоят только из одного человека, средний доход домохозяйства обычно меньше среднего дохода семьи. Медиана делит распределение доходов на две равные части: половина случаев с доходом ниже медианы и половина случаев выше медианы. Для домохозяйств и семей медианный доход основан на распределении общего числа домохозяйств и семей, включая не имеющих дохода. Средний доход физических лиц основан на доходах лиц в возрасте 15 лет и старше. Средний доход домохозяйств, семей и отдельных лиц рассчитывается на основе стандартного распределения.

  • означает Федеральный закон о чистом воздухе с поправками.

  • означает здание или сооружение, предназначенное для размещения двух (2) или более разных домохозяйств в отдельных жилых единицах, которые имеют полностью оборудованную кухню, включая духовку/плиту, холодильник, кухонную раковину с подачей горячей и холодной воды и помещения для хранения продуктов. и по крайней мере один (1) полностью оборудованный санузел(-а), одну (1) полноценную спальню и одну (1) гостиную (включая их комбинацию, например, студию).

  • означает часть Национальной системы межштатных и оборонных автомагистралей, расположенную в штате Делавэр, официально обозначенную как таковую или которая впоследствии может быть обозначена как таковая Департаментом и одобрена Министром транспорта США. в соответствии с положениями Раздела 23 Кодекса США.

В чем подвох с арендной платой за собственное жилье? 7 причин остерегаться

Собственный дом — мечта многих арендаторов. Это цель, на достижение которой могут уйти годы экономии и сбережений, чтобы сберечь первоначальный взнос, не говоря уже об осторожном расходовании средств и тщательной оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, возможно, даже больше каждый месяц, чем платите по ипотеке. Но что, если часть вашей арендной платы пойдет на покупку арендованного дома позднее?

Это именно та мечта, которую продают сделки с выкупом, но в чем подвох домов с выкупом?

Основы аренды с выкупом: кредитование арендной платы на будущую покупку

Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом представляет собой соглашение между арендатором и домовладельцем, предусматривающее, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку имущества.

Затем, когда срок аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы накапливаете кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

Звучит идеально, правда?

Арендная плата с выкупом означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если технически вы еще не можете претендовать на получение ипотечного кредита.

«Большинство людей, рассматривающих возможность покупки в аренду с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода, либо недостаточно хорошей кредитной истории, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в Сиэтл области, чем средний агент.

Но сдача в аренду с выкупом не так проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут засчитываться ни в вашу арендную плату, ни в ваш первоначальный взнос, и вы также можете быть на крючке за техническое обслуживание и ремонт со дня вашего въезда — но мы узнаем больше обо всем. об этом в ближайшее время.

Является ли арендная плата хорошей идеей?

Эти сделки сопряжены с риском как для покупателя, так и для продавца, но сдача в аренду может иметь смысл, если сделка правильно структурирована. А поскольку договоры об аренде с выкупом, как правило, возникают органично — они, как правило, не публикуются и не продаются так же, как обычные предложения о продаже или аренде — специальные условия часто могут быть прописаны с самого начала.

«Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, ведущий агент в районе залива Сан-Франциско.

Фуллер объясняет, что на его рынке договоры об аренде с выкупом обычно возникают, когда арендодатель заинтересован в продаже своего дома когда-нибудь в будущем, и им случается встретить арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы сэкономить их первоначальный взнос или поднять свой кредитный рейтинг. Короче говоря, сделка по аренде с выкупом имеет наибольший смысл, когда она будет беспроигрышной для обеих сторон.

Саммер Райландер, автор HomeLight, которая несколько лет назад продала свой собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

«Мой дом нуждался в капитальном ремонте, на который у меня просто не было денег, и мой арендатор очень хотел купить по соседству, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенного имущества», — объясняет Райландер. .

В данном случае соглашение об аренде с выкупом имело смысл, поскольку обе стороны явно выиграют от этого соглашения — и они были готовы проявлять терпение друг к другу.

Однако эти типы сделок могут быть оформлены по-разному.

Опцион на аренду по сравнению с договором аренды с покупкой

Аренда-покупка и аренда-опцион могут показаться похожими, но есть одно очень большое различие: одно является требованием, а другое — выбором.

  • Соглашение о выкупе или аренде с выкупом, юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
  • Вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры купли-продажи и опциона на аренду — это оба типа соглашений об аренде с выкупом, и хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, опцион на аренду, по крайней мере, предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом на самом деле не для вас.

Если вы не воспользуетесь своим опционом на покупку, это почти наверняка приведет к потере ваших опционных денег — это плата, которую вы либо заплатили бы в виде единовременной суммы авансом, либо платили бы каждый месяц вместе с арендной платой — но вы выиграли. Не стоит брать на себя обязательство закрыть дом, который вам больше не нужен.

По договору аренды с выкупом или аренды с правом выкупа у вас действительно есть обязательство купить дом.

Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

Договоры аренды с выкупом (разновидности аренды с покупкой) могут звучать хорошо на бумаге, но вы не должны подписывать их, не взвесив также и недостатки.

Давайте рассмотрим несколько возможных болевых точек, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

1. Вы, вероятно, будете ежемесячно платить за аренду больше, чем если бы были арендатором

Посмотрим правде в глаза: домовладельцы не собираются кредитовать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте душевной. Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше месячной арендной платы, чем вы заплатили бы при простой договоренности об аренде. И не все эти «лишние», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с выкупом за 2000 долларов в месяц. Не ожидайте, что вам будут зачислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

В этой сделке мелким шрифтом может оказаться, что вам будут начислять только 200 долларов из этих 300 долларов каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите этому арендодателю 100 долларов просто за то, чтобы «сэкономить» деньги для вас.

Но может быть полезно изменить перспективу и думать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы решат отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они могли бы закрыть сделку через 30 дней после того, как их дом будет заключен по контракту.

2. Вы платите за дом меньше, чем думаете

Вкладывание нескольких сотен долларов в месяц на покупку дома до того, как вы действительно сможете позволить себе ипотечный кредит, на первый взгляд кажется разумным финансовым ходом.

Но когда вы подсчитаете, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как арендовать машину. Если вы действительно расплачиваетесь и покупаете арендованный автомобиль, вы платите намного больше, чем если бы вы просто купили автомобиль сразу», — объясняет Данг.

Предположим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома стоимостью 400 000 долларов, и домовладелец соглашается вносить 200 долларов в месяц (или 10% вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Это всего 2400 долларов за год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) всего лишь 12 000 долларов будут зачтены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, чтобы в первую очередь участвовать в сделке, потому что…

3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозмещаемой предоплаты

Конечно, арендаторы ожидают платить комиссию за аренду квартиры или дома за такие вещи, как гарантийный депозит и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выберете сделку по аренде с выкупом, будьте готовы испытать небольшой шок.

Большинство договоров аренды с покупкой требуют авансового, невозмещаемого единовременного платежа, который рассчитывается на основе оценки дома. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% от согласованной покупной цены.

Подсчитайте, и вы увидите, что платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы получить право на аренду с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в качестве закрытия, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% за этот дом стоимостью 400 000 долларов США), вы заплатите около 13 000 долларов США на заключительные расходы в Фениксе, штат Аризона. Калькулятор затрат на закрытие Bank of America.

В качестве альтернативы вы можете сохранить авансовые платежи, которые вы будете платить по сделке аренды с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, что еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить квартиру. домой раньше, чем вы могли бы в сделке аренды с выкупом.

4. Вы можете зафиксировать покупку по плохой оценке

Как и цена на газ, стоимость жилья постоянно колеблется. Конечно, исторически сложилось так, что стоимость дома со временем увеличивается, потому что это ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение нескольких недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с выкупом, поскольку в большинстве договоров аренды с покупкой указывается согласованная цена продажи дома в договоре. Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В контракте об аренде с выкупом может быть просто установлен диапазон покупной цены, но, как правило, вы ведете переговоры и фиксируете цену дома задолго до того, как на самом деле покупаете его», — объясняет Данг.

«Если стоимость недвижимости снизилась, когда пришло время купить дом, арендатор все еще вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять деньги, которые вы заработали в качестве кредита на покупную цену. Скорее всего, у вас возникнут проблемы с оценкой, и ни один банк не подпишет ипотечный кредит на сумму, превышающую реальную стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда срок действия вашего договора аренды с выкупом истечет.

В качестве альтернативы, стоимость дома может увеличиться в течение срока аренды — хорошая новость для вас, но не совсем заманчивая для продавца. По этой причине найти арендодателя, который готов согласиться на покупку в аренду в разгар рынка продавцов, столь же бешеного, как в 2020 и 2021 годах, может быть чрезвычайно сложно. Сегодня ребалансирующийся рынок может привести к тому, что больше арендодателей согласится на соглашение об аренде с выкупом.

5. Вы на крючке на ремонт дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат сделку по безвозмездной аренде с выкупом, они также не в восторге от того, что выбрасывают деньги на ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды, загвоздка большинства соглашений об аренде с выкупом заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и техническое обслуживание имущества .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

«Я определенно оговорил, что мой арендатор будет нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въедет», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она чувствовала, что дом принадлежит ей с первого дня».

(Хотя договоры об аренде с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возлагать ответственность за ремонт на фактического домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд, это разумная договоренность. В конце концов, вы планируете владеть домом в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете рады заплатить, чтобы ремонт был выполнен так, как вам нравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет никакой гарантии, что сделка пройдет по плану.

Что на самом деле происходит, когда лопается бак с горячей водой, ломаются приборы или выходит из строя печь, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете на законных основаниях.

«Это не идеальный сценарий, — признается Райландер. «Хотя мой арендатор и я оба с готовностью согласились на эти условия, совет, который я бы дал сегодня покупателю арендной платы с выкупом, заключается в том, чтобы быть осторожным, если вы ищете дом, который нуждается в ремонте. Ремонт или усовершенствование — это очень сложная задача для имущества, которое технически не принадлежит вам, и вы не хотите чувствовать себя обиженным еще до того, как доберетесь до финального стола».

Кроме того, если вы не выполните обязательства по аренде, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете кредит на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить соглашение об аренде с выкупом.

6. Просроченные или пропущенные платежи по любой причине могут разрушить сделку

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному соглашению об аренде, самое худшее, на что вы можете рассчитывать, — это высокая плата за просрочку (если только вы не рецидивист и вас не выселят).

Ничего страшного, верно?

Если это разовая ситуация из-за непредотвратимых обстоятельств, а в остальном вы являетесь ярким примером арендатора с своевременной оплатой, то одна просрочка платежа не нанесет большого ущерба. Ваш арендодатель может быть настолько понимающим, что не будет платить штраф за просрочку платежа.

Честно говоря, арендодатель с выкупом может быть таким же пониманием. Однако, даже если они понимают и отказываются от штрафов за просрочку, очень внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что просрочка платежа все равно может привести к аннулированию договора аренды с выкупом.

Проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут привести к невыполнению обязательств по договору аренды с выкупом, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор и соблюдаете условия договора до последней буквы, все равно есть шанс, что соглашение об аренде с выкупом может быть аннулировано.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотечный кредит, когда срок аренды истекает — не ждите возмещения. Невыполнение покупки аннулирует договор аренды, а заработанный вами процент от аренды исчезает.

7. Схема аренды с выкупом уязвима для мошенников и теневых арендодателей

Как арендатор вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с выкупом.

Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит за аренду больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь зачислит сумму в счет покупной цены. И вы тот, кто верит, что деньги, которые вы тратите на ремонт, пойдут на дом, который вы когда-нибудь приобретете.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, поскольку он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. Если вы не выполняете обязательства, они могут оставить дома и все деньги, которые вы заплатили.

При этом продажа дома по договору аренды с выкупом, скорее всего, , а не секретный пенсионный план вашего арендодателя.

«Честно говоря, каждый месяц я испытывал стресс, ожидая чека за аренду, — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести платеж по ипотеке, независимо от того, заплатил ли мой арендатор вовремя или нет. Людям нравится делать злодеев из арендодателей, но иногда мы действительно просто один человек с одной собственностью, пытающийся свести концы с концами, как и вы — не каждый сценарий аренды ориентирован на прибыль».

Тем не менее, финансовая опасность, которой вы подвергаете себя, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть сомнительными сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы жилья с выкупом слишком поздно узнали, что:

  • Арендодатель не может продать дом на законных основаниях, потому что фактически он ему не принадлежит
  • Продавец оставляет вас с неуплаченным за несколько лет налогом на имущество
  • Дом находится в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
  • Обещанные исправления не выполняются после подписания контракта
  • Дом направляется к выкупу или находится в процессе выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет. В худшем случае вы проведете годы, думая, что платите за дом, который никогда не сможете купить.

В Мичигане ведущий агент из Батл-Крика Кэсси Скрамлин предупреждает, что нет реального способа узнать наверняка, платит ли ваш арендодатель за дом. И даже если начнется процесс обращения взыскания, вы все равно будете платить арендную плату, как и было согласовано.

«Важно понимать, что [в Мичигане] вы связаны юридическими обязательствами по этому соглашению об аренде с покупкой или арендной плате за владение, чтобы производить платежи, независимо от того, производит ли их продавец», — говорит Скрамлин.

Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрамлин рекомендует покупателям запрашивать у продавцов информацию о праве собственности, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, проблемы с налогами или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

8. И это еще не все…

В дополнение к значительным рискам и неудобствам, связанным с договорами аренды с выкупом, дополнительные недостатки могут включать:

Трудности с поиском дома

Как упоминалось ранее, может быть непросто найти продавца, готового заключить договор об аренде с выкупом. Когда рынок недвижимости находится в пользу продавцов, а доступные дома ограничены, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала арендовать его.

Выбор может быть ограничен

Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть предложены в аренду с выкупом. Например, если вы ищете роскошную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое относится и к домам с уникальной конструкцией — если вы настроены на дом, в дизайне которого первостепенное значение имеет устойчивость, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в аренду.

Что делать, если вам это не нравится?

По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы переедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены для вашего будущего первоначального взноса, если вы откажетесь от сделки. И — опять же, здесь важно читать мелкий шрифт в любом договоре купли-продажи или лизинга — продавец может подать в суд за то, что вы не выполнили свою часть соглашения.

Что делать, если вы не можете получить финансирование?

Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как отправиться искать недвижимость для сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что вам одобрят ипотеку к тому времени, когда срок аренды истечет и придет время покупать. Вы можете помочь свести к минимуму осложнения, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором в начале процесса и убедившись, что вы делаете своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут произойти.

Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года, прежде чем вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости имущества и процентных ставок по ипотеке. Действовать с осторожностью.

Итог? Проявите должную осмотрительность

Соглашения об аренде с выкупом автоматически не являются плохой идеей — они могут быть выгодны как покупателю, так и продавцу — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Как упомянул Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, поможет вам узнать о возможности арендной платы с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы добиться понимания. Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет договор аренды с выкупом в качестве своей идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, будет справедливо спросить его, почему.

Scramlin также призывает покупателей спрашивать, выплачивает ли домовладелец свои ипотечные платежи. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать «да», когда на самом деле они отстают на три месяца, в большинстве штатов требуется публиковать уведомление о неисполнении обязательств в открытом доступе через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, является ли ваш интересующий дом мчится к выкупу.

И не забудьте предложение Скрамлина проверить право собственности на дом, что выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, неуплаченных ремонтных компаний, семейных недовольств, имущественных споров и так далее.

Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться как есть или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите захватить этот дом.

Не забывайте, что недостатки, которые мы обсуждали, в основном относятся к договорам аренды с покупкой, но договор аренды не сильно отстает. Последнее может быть выгодным для вас, если вы хорошо проведете переговоры и оно написано с учетом ваших интересов, но оно не лишено подобных подводных камней.

Итак, когда действительно имеет смысл заключать договор аренды с выкупом?

Аренда с выкупом может иметь смысл для вас, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится. Возможно, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме, чтобы переоценить кредит через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете накопить деньги. оплата быстро.

Сдача в аренду с выкупом может дать передышку, когда вы нашли дом, который вам нравится, но пока не можете получить ипотечный кредит — но вы не должны входить без плана. Согласие на аренду, скажем, за три года до попытки купить оставляет довольно много неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш арендодатель предлагает вам договор об аренде с выкупом, который на самом деле является договором об аренде, не говорите автоматически «нет».

Помните, опцион на аренду предоставляет именно это: опцион на покупку. Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но это может стоить денег, если вы довольны своим домом и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

В любом случае попросите юриста по недвижимости или лучшего местного агента, имеющего опыт аренды с выкупом, сначала просмотреть договор, чтобы определить, подходит ли вам аренда с покупкой или аренда.